notarisdanppat.com – TIPS JUAL-BELI RUMAH BEKAS PAKAI , Rumah Bekas sebagai Alternatif Investasi , Membeli rumah tidak harus baru. Rumah bekas atau sering disebut rumah seken (second hand) kini banyak diminati, terutama jika lokasinya strategis seperti dekat pusat kota atau area komersial serta dilengkapi fasilitas pendukung dan bisa dibeli dengan harga murah dibandingkan rumah baru. Membeli rumah bekas tentunya tidak sesederhana membeli barang bekas seperti produk elektronik.

Membeli rumah bekas butuh dana yang tidak sedikit sehingga alangkah baiknya jika dipertimbangkan matang-matang terlebih dahulu sebelum

sertifikatnya agar jangan sampai kita membeli rumah bekas yang tidak kita bisa mengetahui latar belakang riwayatnya serta status membeli. Rumah bekas memiliki riwayatnya sendiri sehingga paling

sedang berada dalam sengketa atau penguasaan pihak ketiga.

dibandingkan membeli rumah baru, terutama jika dana kita terbatas Dalam beberapa kondisi, membeli rumah bekas lebih menguntungkan tetapi, membeli rumah bekas gampang-gampang susah karena harus padahal kita butuh rumah hunian dengan klasifikasi tertentu. Akan ibarat seseorang yang sedang mencari pasangan hidup. Kita akan dilakukan dengan teliti dan sesuai anggaran. Membeli rumah bekas

membutuhkan banyak waktu agar bisa menemukan rumah cocok.

Sebagai alternatif investasi, membeli rumah bekas dapat mendatangkan dua macam keuntungan yaitu keuntungan dari sewa rumah dan keuntungan dari hasil penjualan rumah (capital gain). Tentu saja keuntungan tersebut dapat mengalir sepanjang kita jeli menangkap peluang pasar rumah bekas. Lokasi rumah bekas sangat menentukan rumah bekas di lokasi yang strategis dapat menjadi harta karun bagi harga jualnya, baik di masa kini maupun di masa mendatang. Memiliki masa depan kita.

B. KEUNTUNGAN DAN KERUGIAN MEMBELI RUMAH BEKAS

Membeli rumah kini tidak harus baru, rumah bekas pun sudah menguntungkan dan layak huni. Berikut ini beberapa keuntungan

membeli rumah bekas:

1. Bangunan rumah sudah berdiri sehingga kita dapat melihat bentuk dan kualitas bangunan sesungguhnya,

2. Lingkungan sosial sudah terbentuk, seperti tetangga, sistem keamanan, fasilitas pendidikan, kesehatan, tempat ibadah, dan fasilitas lainnya,

3. Infrastruktur kawasan sudah tersedia seperti jalan, taman, listrik, dan air,

Harga bangunan dan rumah dapat ditawar, apalagi jika pemilik

lama sedang dalam keadaan membutuhkan uang, 5. Bangunan dapat langsung ditempati pemilik baru setelah urusan

jual-beli selesai,

6. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) relatif lebih murah ketimbang

rumah baru,

7. Risiko investasi properti kecil karena lingkungan penunjangnya

sudah mapan,

pemilik baru bisa lebih mudah beradaptasi karena semua fasilitas

sudah ada,

Pembeli rumah bekas tidak lagi diwajibkan membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atau Pajak Penjualan atas Barang Mewah

(PPnBM),283

Di samping keuntungan, membeli rumah bekas juga bisa mendatangkan sejumlah kerugian seperti yang disebutkan berikut ini:

1. Pilihannya tidak banyak atau terbatas pada apa yang ditawarkan, tidak seperti ketersediaan perumahan baru dengan beragam tipe, lokasi, dan harga jual,

2. Pemilik baru tidak mengetahui bahan dan kualitas bangunan sehingga ada kemungkinan harus mengeluarkan biaya tambahan untuk perbaikan dan perawatan di masa awal pembelian,

3. Desain bangunan ada kalanya sudah ketinggalan zaman,

4. Bentuk bangunan sudah permanen sehingga jika pemilik baru tidak cocok dengan desainnya maka dia harus melakukan renovasi,

5. Rumah dengan kekuatan konstruksi sudah melebihi 20 tahun memiliki kualitas yang menurun dan sulit direnovasi sebagian sehingga pilihannya lebih baik merenovasi secara total. 284

Jika kita hendak membeli sebuah rumah bekas, ada baiknya kita

C. TIPS MEMBELI RUMAH BEKAS

membaca terlebih dahulu beberapa tips berikut ini:285

1. Mencermati anggaran yang dikeluarkan

Sebelum memilih-milih rumah bekas untuk dibeli, sebaiknya kita

lebih dulu mencermati anggaran yang akan dikeluarkan. I

Dalam

rumah, biaya transaksi, biaya pindahan, dan lain sebagainya. Selain anggaran untuk membeli rumah, tambahkan 10% untuk renovasi itu, pertimbangkan juga rencana kita ke depan, seperti rencana menambah anak, rencana melakukan renovasi, dan lain sebagainya

2. Mencari iklan sebanyak-banyaknya

yang

Setelah mengetahui batas anggaran dan kriteria rumah yang sesuai dengan anggaran, kemudian mulailah mencari rumah bekas y hendak dijual. Iklan rumah bekas bisa dengan mudah dijumpai di koran dan internet maupun melalui informasi dari mulut ke mulut. Di jaman yang canggih seperti sekarang kita tidak perlu berkeliling kota untuk mencari rumah yang memasang papan bertuliskan “Rumah Dijual”, karena kini kita cukup duduk di depan komputer ataupun browsing melalui smartphone untuk mencari iklan rumah bekas di situs iklan properti. Setiap situs iklan memiliki mesin pencari yang bisa disesuaikan dengan wilayah mana yang ingin dicari dan

rentang harga berapa yang dinginkan.

3. Usahakan untuk membeli rumah dari pemiliknya sendiri

Cara yang terbaik adalah langsung membeli rumah bekas dari pemiliknya sendiri alias tanpa perantara, karena kita bisa memperoleh informasi secara rinci tentang rumah yang hendak dibeli. Dengan membeli langsung, harga rumah akan lebih murah karena penjual tidak perlu memberi komisi kepada broker. Kita juga dapat meminta diskon harga tambahan jika bertemu langsung dengan pemiliknya.

Pilih broker/perantara yang tepat

Apabila kita adalah orang super sibuk atau tidak ingin direpotkan dengan urusan tawar menawar, maka kita bisa menggunakan jasa broker/perantara. Pilih broker resmi yang bisa dipercaya dan berasal dari perusahaan agen properti yang terkenal. Jasa broker properti terkenal yang sudah memiliki kredibilitas akan sangat membantu saat pengurusan dokumen jual-beli, bahkan saat pengajuan KPR kita berencana membeli rumah dengan cara mencicil ke bank. Cara ini tentu saja mengharuskan kita menyisihkan dana lebih untuk membayar fee jasa broker.

5. jika Periksa kondisi fisik rumah , Periksa secara rinci kondisi fisik rumah pada setiap bagiannya.

Beberapa hal yang harus diperhatikan antara lain struktur rumah

utama seperti fondasi, atap, dinding, dan lantai. Periksalah dinding, barangkali ada flek-fek bekas rembesan air tanah. Periksa kualitas lantai, apa masih baik atau sudah mengalami penurunan atau retak-retak lantai. Periksalah juga bekas-bekas serangan rayap pada kusen, jendela, pintu, plafon, dan atap rumah. Pastikan bahwa struktur atap masih dalam kondisi baik, lihatlah barangkali ada balok/gording yang keropos, atau kebocoran seríus pada talang. Jangan lupa untuk mengecek hal vital seperti jaringan listrik, kelancaran saluran air PDAM dan air sumur serta kualitas air yang

dihasilkan.

Tanyakan usia bangunan rumah untuk memperoleh gambaran mengenai kualitas bangunan. Secara sederhana kita bisa mengklasifikasi usia bangunan rumah, yaitu: baru (kurang dari 10 tahun), sedang (10-20 tahun) dan tua (lebih dari 20 tahun). Jika pernah direnovasi, tanyakan kapan terakhir kali dilakukan renovasi. Tentunya ini bukan patokan baku, karena akan sangat dipengaruhi kualitas bahan bangunan, tipe struktur dan kualitas pengerjaan pada rumah tersebut. Secara jelas, semakin tua usia bangunan maka performa-nya semakin menurun, dan berarti kita harus bersiap menganggarkan dana lebih untuk merenovasi rumah tersebut.

6. Cek lingkungan sekitar rumah

Lingkungan sekitar rumah akan berpengaruh terhadap keamanan dan kenyamanan kita saat menghuni rumah tersebut. Percuma membeli rumah yang murah dan bagus namun lingkungan sekitarnya rawan maling, jauh dari akses angkutan kota, infrastruktur ja dan rawan bencana alam seperti tanah longsor dan banjir. tidak memadai, lingkungan tetangganya kurang menyenangkan,

7. Cek kelengkapan dokumen dan sertifikat jalannya sertifikat nama

Sertifikat yang harus diperiksa sekurang-kurangnya adalah s tanah dan bangunan, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan bukti setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Apabila nama yang penjual rumah, tanyakan status hubungannya. Jika rumah bekas tertera di salah satu dokumen di atas tidak sama dengan yang kita beli ternyata oleh pemiliknya diperoleh dari pemilik sebelumnya dan belum ada proses balik nama, maka mintalah Akta Jual Beli yang sah atas rumah tersebut. Sedangkan apabila rumah tersebut adalah rumah warisan maka pastikan kita telah memperoleh persetujuan dari seluruh ahli waris yang berhak atas rumah tersebut agar di kemudian hari tidak terjadi sengketa hukum.

8. Pilih notaris yang terpercaya

Dalam transaksi pembelian rumah bekas, Notaris/PPAT bisa dipilih oleh penjual atau pembeli berdasarkan kesepakatan kedua pihak Pilihlah notaris/PPAT yang sudah kita kenal dan bisa dipercaya serta memiliki wilayah kerja di lokasi tempat rumah tersebut berada. Mintalah tolong kepada Notaris/PPAT tersebut untuk mengecek keabsahan dokumen sertifikat tanah ke kantor BPN setempat sebelum menandatangani akta jual beli. Pengecekan diperlukan agar kita dapat terhindar dari sertifikat palsu maupun sertifikat

yang masih dibebani hak tanggungan.

baca juga

D. TIPS MENJUAL RUMAH BEKAS

Menjual rumah bekas ada triknya sendiri agar harga rumah cukup tinggi, prosesnya aman dan cepat laku. Berikut beberapa tips yang bisa disimak:

Renovasilah rumah bekas seperlunya sebelum dijual Sebelum menjual rumah, kita sebaiknya jangan menjual rumah dalam kondisi kurang ideal karena dapat menurunkan minat para calon pembeli dan otomatis menurunkan harga tawar. Renovasi rumah yang dimaksud disini bukan renovasi besar yang membutuhkan banyak biaya namun cukup merapikan dan membersihkan sudut tertentu agar rumah tetap bersih, indah, dan layak huni.

Paling tidak perhatikan kebersihan dan kelayakan di beberapa tempat vital seperti tampak depan rumah, pagar, ruang tamu, kamar mandi dan dapur. Tempat-tempat ini jika kotor dan tidak terawat akan menimbulkan kesan jorok dan membuat calon pembeli tidak tertarik. Untuk ruangan lain seperti kamar, ruang rekreasi, ruang kerja dan ruang tambahan juga perlu diperhatikan kebersihan dan kerapiannya dengan setidaknya mengurangi jumlah tumpukan barang yang tidak terpakai agar ruangan terlihat lebih lapang dan bersih. Perhatikan dan perbaiki pula detail elemen rumah, contohnya pegangan pada daun pintu, jendela, kaca, teralis, dan keramik. Menghilangkan karat pada pintu, jendela, membenahi keramik yang pecah, atau memeriksa kecocokan lubang kunci tidak membutuhkan biaya besar namun berperan dalam meningkatkan

daya tarik calon pembeli.

2. Pasarkan rumah bekas dengan cara beriklan

Cara memasarkan rumah bekas ada bermacam-macam. Cara konvensional seperti beriklan di koran dan menyebarkan brosur merupakan cara klasik yang tidak ada salahnya untuk ditempuh. Namun kini ada cara yang lebih mudah, cepat, murah (bahkan gratis), dan jangkauannya luas yakni dengan beriklan melalui internet. Mengiklankan rumah bekas di internet bisa melalui situs jual beli properti seperti Rumah.com, atau di situs jual beli umum seperti Tokobagus.com. Beriklan di situs-situs tersebut umumnya gratis kecuali kita meminta fasilitas tambahan.

Buatlah iklan dengan penjelasan rinci namun cukup singkat serta gambar yang menarik. Jelaskan mengenai lokasi, status sertifikat, luas bangunan dan luas tanah, kondisi secara umum (misalnya bebas

banjir atau tidak, jumlah ruangan, kapasitas listrik, kesediaan sumur PDAM), harga penawaran dan nomor yang bisa dihubungi. Gambar/ foto rumah bekas sangat penting dalam memberikan visualisasi bagi calon pembeli dibandingkan hanya melihat penjelasan tertulis Jika kita beriklan di internet, kita bisa mengunggah lebih dari Lakukan pemotretan yang bagus agar rumah kita tampak menarik dua foto. Unggah foto rumah dari tampak depan rumah beserta halaman dan jalan di depan rumah, serta kondisi di dalam yang paling tidak menampilkan ruang tamu dan ruang tengah. 3. Pilih broker properti yang tepat jika kita tidak bisa memasarkan

sendiri

rumah

Apabila kita tidak mampu atau tidak mau repot memasarkan r secara mandiri, maka kita bisa mengunjungi broker properti anggota Sebagai perbandingan, tidak ada salahnya datang dan konsultasi ke AREBI. Lakukan konsultasi kepada agen properti/broker properti. beberapa agen properti untuk memperoleh perbandingan. Broker penjualan rumah, sehingga kita tinggal duduk manis di rumah saja. properti nanti akan mengurus segala keperluan pemasaran dan

4. Buatlah papan iklan di depan rumah agar mudah dilihat Meskipun rumah kita telah diiklankan di surat kabar, internet, dan menggunakan jasa broker, tidak ada salahnya kita juga memasang papan pengumuman (papan iklan) di depan rumah yang bertuliskan “Rumah Dijual, Hubungi Nomor Telepon……….”. Rumah yang dipasangi dengan papan pengumuman (papan iklan) akan menarik perhatian banyak orang yang sedang melintas, karena tidak semua orang sempat melihat iklan rumah kita di surat kabar dan internet.

5. Mengadakan jamuan di rumah (open house)

Cara ini sudah sering diterapkan orang-orang di luar negeri yang ingin menjual rumah dengan cara mengundang calon-calon pembeli melalui broker properti untuk bertamu dan melihat langsung rumah sambil disuguhi makanan dan minuman ringan. Kegiatannya serupa dengan menerima tamu dan mengadakan jamuan sederhana. Cara ini membuat calon pembeli memiliki

gambaran nyata tentang setiap detail rumah. Bahkan undangan open house dianggap sebagai undangan spesial yang memberikan perasaan spesial dan ujung-ujungnya bisa mengubah harga jual. Harga yang ditawarkan pun bisa menjadi lebih tinggi.286 Pengecekan dokumen dan pembayaran pajak

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan (BPN) yang berwenang. Para pihak juga harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.

Pihak penjual akan dikenakan Pajak Penghasilan bersifat Final (PPh- Final), sedangkan pihak pembeli akan dikenakan pajak bernama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Penghitungan

pajaknya adalah:

Pajak Penjual (PPh-Final) = Harga jual x 5%

b. Pajak Pembeli (BPHTB) = harga jual – (nilai tidak kena pajak)

x 5%.

7. Balik nama sertifikat tanah

Hal yang wajib dilakukan setelah kita berhasil menjual properti bekas termasuk rumah bekas adalah melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi pelunasan dari penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Masalahnya orang-orang masih ada yang menganggap balik nama sertifikat rumah bekas cukup dengan menyediakan kwitansi pelunasan.287 Padahal pada kenyataannya tidak semudah itu. Apalagi jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli akan mengalami kesulitan untuk melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dimaksud. Jadi langkah yang paling aman adalah segeralah membuat Akta Jual Beli (AJB) melalui Notaris/PPAT agar proses balik nama sertifikat dapat segera diteruskan ke kantor BPN.

“Balik nama sertifikat” adalah peralihan hak atas tanah dan/ atau bangunan yang bisa terjadi karena jual beli, hibah, waris,

tukar menukar, atau inbreng (pemasukan modal ke dalam suatu

membuat

(PPAT). PPAT

perusahaan). Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk p terdiri dari PPAT sementara (yaitu Camat yang diangkat sebagai PPAT Akta Jual Beli (AJB) adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah ( untuk daerah-daerah terpencil) dan PPAT tetap (yaitu Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu). Data-data yang harus dilengkapi untuk membuat Akta Jual Beli

(AJB) dan balik nama sertifikat adalah sebagai berikut: 288

1. Data tentang Tanah, meliputi:

1) PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran.

2) Sertifikat tanah asli.

3) IMB asli apabila ada, untuk diserahkan kepada Pembeli

setelah selesai proses AJB.

4) Bukti pembayaran rekening listrik, telpon, dan air. 5) Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), maka harus

ada.

6) Surat Roya dari Bank yang bersangkutan

2. Data tentang Penjual & Pembeli:

1) Perorangan

–

Fotokopi KTP suami istri

Fotokopi Kartu keluarga dan Akta Nikah

Fotokopi Keterangan WNI atau ganti nama opsional apabila ada, yang berlaku untuk WNI keturunan

2) Perusahaan:

–

Fotokopi KTP Direksi dan Komisaris yang mewakili Fotokopi Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahan-

nya dari Menteri Hukum dan HAM RI

Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau

surat pernyataan menjual sebagian kecil aset

Dalam hal suami/istri atau kedua-duanya yang namanya ter- cantum dalam sertifikat tanah sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah ahli warisnya. Dalam hal ini maka data-data yang diperlukan adalah:

1) Surat Keterangan Waris. Untuk pribumi, surat keterangan waris harus disaksikan dan dibenarkan oleh lurah yang dikuatkan oleh camat. Sedangkan untuk WNI keturunan harus dengan surat keterangan waris dari Notaris. 2) Fotokopi KTP seluruh ahli waris

3) Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah

4) Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau jika tidak bisa hadir maka harus bisa menunjukkan Surat Persetujuan dan Surat Kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris. 5) Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan nilai tidak kena pajak. Nilai tidak kena pajak tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan.

Related Posts

Leave a Comment Cancel Reply