Notarisdanppat – INVESTASI RUMAH TAPAK (LANDED HOUSE) , PROSPEK RUMAH TAPAK DI INDONESIA , Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat, dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.
Sesuai UU Nomor 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, dikenal adanya beberapa jenis rumah, yaitu: Rumah Umum, Rumah Swadaya, Rumah Khusus, Rumah Negara, dan Rumah Komersial.
Jenis-jenis rumah semakin beragam seiring kemajuan zaman, laju pertumbuhan penduduk dan luas lahan yang semakin terbatas. Hal ini menyebabkan para pelaku bisnis properti berusaha menciptakan tipe-tipe rumah yang beragam sesuai kebutuhan masyarakat. Rumah, secara garis besar dapat digolongkan ke dalam:
1. Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), 2. Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM),
3. Rumah untuk Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA).
Rumah bagi MBR berupa tipe Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang hanya memiliki 1 kamar tidur, 1 dapur, 1 ruang makan, dan 1 kamar mandi.
Sedangkan Rumah bagi MBM berupa Rumah Sederhana (RS) yaitu rumah dengan Tipe 21 hingga Tipe 45/90 (Bangunan = 45 m²/ Tanah = 90 m²).
Rumah Sederhana (RS) ada 2 macam yaitu Rumah Sederhana Sehat (RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT).
Rumah Sederhana Sehat (RSH) dapat berbentuk Rumah Tembok, Rumah Setengah Tembok, Rumah Kayu Tidak Panggung dan Rumah Panggung.33
Rumah Inti Tumbuh (RIT) adalah tempat kediaman awal untuk memulai bertempat tinggal dengan standar minimal yang layak dihuni dan harganya terjangkau oleh MBR
dan MBM berupa bangunan dengan luas lantai kurang lebih 21 m², dan luas lahan minimum 60 m², luas lahan efektif 72-90 m² serta luas lahan maksimum 200 m² yang berfungsi sebagai tempat tinggal keluarga serta mendorong penghuninya untuk terus tumbuh dalam aspek fisik bangunan maupun dalam aspek sosial budaya.
Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Atas (MBA) atau Rumah Mewah memiliki ukuran bangunan yang lebih besar serta dibangun di atas tanah yang lebih luas jika dibandingkan dengan rumah bagi MBR dan MBM. Rumah Mewah ada yang berdesain modern minimalis, gaya klasik atau romawi, mansion, dan townhouse.
Pemasaran hunian mewah, baik yang berbentuk rumah tapak mewah atau unit apartemen mewah, saat ini sedang booming di Jakarta. Berdasarkan hasil survei dari konsultan properti Knight Frank, Jakarta menduduki peringkat pertama sebagai surga hunian mewah dengan pertumbuhan hunian mewah mencapai 38,1% selama tahun 2012.
33 Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 403/KPTS/M/ 2002
INVESTASI RUMAH TAPAK
Jakarta ini mengalahkan besar dunia lainnya, seperti Kong, London, Singapura, New York. Dalam indeks Frank Global Cities disebutkan bahwa Jakarta adalah pemimpin pertumbuhan mewah. Sebagai perbandingan, mewah kota lain seperti Bangkok tumbuh 26,1%, Miami tumbuh 21,1%, tumbuh 18,3%, dan Shanghai tumbuh 17,4%.34
Rumah mewah tidak hanya laris manis di Jakarta dan sekitarnya Semarang, Solo, Medan, Palembang, Denpasar, dan Balikpapan. mewah yang dibangun rumah tapak (landed apartemen/ gempa bumi seperti Yogyakarta, rumah tapak lebih disukai konsumen.
Pesatnya pembangunan mewah dan apartemen mewah terus meningkat. Meskipun ini dapat berdampak bagi kemajuan perekonomian, pemerintah Bank Indonesia mewaspai fenomena tidak sampai memicu “bubble” (gelembung) dapat pecah sewaktu-waktu sehingga menimbulkan ekonomi.
Pemerintah wajib mengatur agar kenaikan tanah dan rumah tidak sampai mengurangi pemilikan bagi masyarakat bawah.
“Rumah” adalah bangunan difungsikan tempat Di sisi lain, bangunan tidak difungsikan tempat disebut “gedung” “bangunan” (building) gedung perkantoran, perbelanjaan, modern, sakit, gedung gedung bioskop, olah raga, gedung serba guna, lain-lain. atau bangunan nonhunian yang berbentuk tapak” (landed building) maupun berbentuk “gedung (strata title).
(landed building) yang terdiri dari satu lantai (gedung atau beberapa (gedung bertingkat). Masyarakat ini menyamakan pengertian “gedung berusun” dengan “gedung
bertingkat” karena bentuk bangunannya yang hampir sama, padahal keduanya memiliki perbedaan prinsip dalam hal kepemilikan.
Gedung bertingkat hanya dimiliki oleh satu pihak (contoh gedung Bank Indonesia), sedangkan gedung bersusun dapat dimiliki oleh banyak pihak (contoh: gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan yang unitnya dijual).
Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal, kediaman, tempat hunian, sarana pembinaan keluarga, sarana perlindungan diri, identitas keluarga, serta lambang prestise dan prestasi keluarga di mata masyarakat.
Sebagai tempat kediaman (residential), rumah yang ideal harus memiliki beberapa fasilitas seperti air bersih, listrik, jendela dan ventilasi, kamar mandi, kamar tamu, kamar tidur, kamar pembantu, ruang keluarga, garasi, gudang, saluran air, taman, pagar, dan lain-lain.
Secara umum dikenal tiga jenis rumah berdasarkan target konsumen yang ingin diraih, yaitu rumah kelas atas (rumah mewah), rumah kelas menengah, dan rumah kelas bawah.
Rumah kelas bawah umumnya berukuran kecil, berharga murah dan mendapat subsidi negara.
Pemerintah mencanangkan program hunian berimbang (model 1:2:3) yang harus dilaksanakan oleh para pengembang di mana setiap pembangunan 1 unit rumah kelas atas harus diikuti dengan 2 unit rumah kelas menengah, dan 3 unit rumah kelas bawah. Dengan adanya program semacam ini diharapkan dapat memperkecil potensi kesenjangan dan konflik sosial di masyarakat.
Rumah Tapak (landed house) adalah rumah yang bangunannya me napak langsung dengan tanah. Rumah Tapak ada yang berupa rumah berlantai satu dan ada pula yang berupa “rumah tingkat” yaitu rumah yang memiliki lantai lebih dari satu.
Rumah Tapak ada yang berupa “rumah tunggal” (bangunannya terpisah dengan rumah lain) atau berupa “rumah gandeng/rumah deret” (rumah yang dindingnya ber gandengan dengan rumah lain). Ciri utama dari Rumah Tapak selain bangunannya yang menapak langsung dengan tanah juga hak kepe milikannya yang bersifat tunggal.
Perbedaan Rumah Tapak dan Rumah Susun
Rumah tapak berbeda dengan “rumah susun” (strata title) seperti apartemen, kondominium, kondotel, rusunawa atau rusunami. Dalam sebuah bangunan rumah susun terdapat banyak unit rumah yang dimiliki oleh masing-masing penghuni serta terdapat pula bagian bangunan yang dimiliki secara bersama-sama oleh para penghuni rumah susun.
Jadi, dalam bangunan rumah susun ada hak kepemilikan yang bersifat pribadi yaitu hak atas satuan/unit rumah susun, dan ada pula hak yang dimiliki secara bersama-sama yaitu hak atas tanah-bersama, benda bersama atau ruang-bersama. Untuk menjaga kepentingan bersama
tersebut, maka di masing-masing bangunan rumah susun dibentuklah perhimpunan penghuni rumah susun.
Namun demikian, pengertian strata title sejatinya tidak hanya berlaku untuk rumah susun tetapi juga berlaku untuk bangunan bersusun non-hunian seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan yang unitnya dijual dan dapat dimiliki oleh banyak pihak.
Dalam gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan yang berbentuk bangunan bersusun juga dikenal adanya hak kepemilikan atas unit bangunan yang bersifat pribadi, dan hak atas tanah-bersama, benda-bersama, dan ruang-bersama.
Jadi, pengertian strata title lebih tepat diterjemahkan “bangunan susun” atau “bangunan bersusun”, baik yang difungsikan untuk hunian (seperti rumah susun/apartemen) maupun non-hunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan).
Pengertian “bangunan bersusun” harus dibedakan dengan “bangunan bertingkat”, meskipun dalam bentuk fisik keduanya memiliki kemiripan. “Bangunan bersusun” dapat dimiliki oleh banyak pihak, sedangkan “bangunan bertingkat” hanya dimiliki oleh satu pihak.
Sebagai contoh, sebuah gedung kantor pusat bank lebih cocok disebut “gedung bertingkat” karena hanya dimiliki oleh bank yang bersangkutan. Sebaliknya, sebuah gedung perkantoran yang dibangun pengembang dan semua unitnya dijual kepada publik dapat digolongkan sebagai “gedung bersusun” (strata title) sebab setiap unitnya dapat dimiliki atau disewa oleh banyak pihak.
Pilihan JAtuh Pada Rumah Tapak
Masyarakat Indonesia hingga saat ini masih lebih banyak yang berminat membeli rumah tapak (landed house) dibandingkan rumah susun (strata title).
Hal ini berbeda dengan masyarakat di kota-kota besar dunia seperti di Singapura, Tokyo, atau New York yang lebih memilih membeli unit rumah susun karena harganya relatif lebih murah dibandingkan Rumah Tapak.
Dengan semakin mahalnya harga tanah di kota besar seperti Jakarta, maka di masa depan diprediksikan para konsumen di kota-kota besar akan semakin berminat membeli unit rumah susun dibandingkan Rumah Tapak.
Di masa depan, pembangunan Rumah Tapak akan bergeser ke pinggiran kota atau di luar kota besar, guna menyiasati harga tanah yang semakin mahal.
Di sisi lain, pembangunan apartemen masih bisa dilakukan di dalam kota besar sehingga dapat menarik minat para pembeli yang pada umumnya bekerja di dalam kota besar. Fenomena semacam ini sudah lumrah terjadi di kota-kota besar di negara maju.
Berdasarkan survei Rumah.com pada tahun 2013 sebagian besar masyarakat Indonesia (70%) lebih senang membeli rumah tapak dibandingkan rumah susun.
Hal ini berbeda dengan Singapura yang 50% masyarakatnya lebih senang membeli apartemen. Kebanyakan konsumen membeli rumah tapak kelas menengah di Jakarta dan sekitarnya Dabodetabek) yang harganya berkisar Rp500-800 juta. Rumah Tapak yang diminati terutama yang berlokasi di perumahan tipe Kaster (cluster), 5
Berdasarkan data Konsultan Properti Cushman & Wakefield Indonesia rumah tapak dalam kurun tiga tahun terakhir mengalami kenaika hampir 100%. Pada triwulan I tahun 2013, harga rumah tapak rata-ram naik 25,1% jika dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Kawasa residensial (hunian) skala besar yang telah dilengkapi sejumlah fasilita seperti pusat perbelanjaan, rumah sakit, universitas, dan hot diprediksi akan menikmati kenaikan harga tertinggi.*
Meskipun harganya terus naik, produk perumahan laku keras hamp di seluruh segmen pasar. Penyerapan pasar didominasi perumaha segmen menengah hingga menengah-atas akibat suplai rumah untu masyarakat menengah-bawah yang masih minim.
Di wilayah Jakart Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek), komposi penyerapan rumah tinggal untuk segmen atas mencapai 27%, segme menengah-atas 28%, segmen menengah 22%, segmen menengal bawah 15%, dan segmen bawah 8%.
Berdasarkan sasaran konsumen dan harga jual, dikenal adanya kategori rumah, yaitu:
1. rumah segmen atas yang berharga di atas Rp2 miliar per unit. 2. rumah segmen menengah-atas berharga
Rp1,4 miliar hingga Rp2 miliar per unit. 3. rumah segmen menengah berharga Rp800 juta hingga Rp1.39 miliar per unit.
4, rumah segmen menengah-bawah berharga Rp400 juta hingga Rp799 juta per unit. 5. rumah segmen bawah dengan harga di bawah Rp400 juta per unit.37
Kota Jakarta menjadi daerah utama tujuan investasi properti dibanding kota-kota besar lain seperti Shanghai, Singapura, Sidney, dan Kuala Lumpur. Pajak properti di Jakarta masih terbilang lebih murah 15% dibandingkan kota-kota besar di negara lainnya.
Berdasar publikasi hasil data Bank Dunia, sejak tahun 2003 jumlah kelas menengah di Indonesia hanya sebesar 37,7%, tapi tapi pada 2010 meningkat mencapai 134 juta jiwa atau 56,6% dari total penduduk Indonesia. Sementara riset lain menyebut, 64% masyarakat menengah-atas di Indonesia 37 lbid.
lebih berminat membeli rumah tapak dibandingkan rumah susuny apartemen.³
Pengembangan Wilayah Rumah Tapak
Sejumlah wilayah pengembangan rumah tapak yang banyak diminati di antaranya Bogor, Bekasi, Tangerang, Bintaro, Bumi Serpong Damai, dan Cibubur. Sementara di Jakarta, terdapat kawasan perumahan tapak yang menjadi favorit seperti di Sunter, Kelapa Gading, Kemang, dan Kebayoran Baru.
Pengembangan rumah tapak juga banyak diminati di Medan dan Surabaya. Kedua kota tersebut memiliki pertumbuhan properti yang sangat pesat sehingga pengembang besar seperti Pakuwon Jati, Ciputra, dan Intiland berminat mengembangkan proyek perumahan menengah-atas.
Di kota Surabaya, Jawa Timur, pengembangan rumah tapak kelas menengah-atas banyak terkonsentrasi di wilayah Suraba Barat, Surabaya Timur, dan Sidorajo arah Krian.
Sebagian besar perumahan yang dibangun di wilayah tersebut merupakan rumah tapak untuk kelas menengah-atas dengan harga di atas Rp500 juta per unit.39
Besarnya potensi pasar rumah kelas menengah dan menengah-atas dipengaruhi oleh banyaknya jumlah penduduk kelas menengah di tanah air yang tumbuh pesat seiring dengan kemajuan perekonomian nasional.
Konsumen kelas menengah tersebut pada umumnya adalah keluarga muda yang terdidik, kalangan profesional, bersikap kritis, serta
Kemenpera bahkan telah mengalokasikan bantuan “prasarana, sarana, dan utilitas” (PSU) untuk 1.000 unit rumah yang berlokasi di Perumahan Bulan Terang Utama di kota Malang.
baca juga
Hal yang paling penting adalah lokasi perumahan yang dibangun harus berada di lahan yang sesuai tata ruang serta diperuntukkan untuk perumahan dan permukiman.
Selain itu, pengembang diharapkan bisa ikut mewujudkan pola hunian berimbang yang ditetapkan oleh pemerintah, sehingga MBR juga mempunyai kesempatan untuk memiliki rumah yang layak dan harganya terjangkau.4⁰