INVESTASI RUMAH SUSUN (STRATA TITLE)
PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP RUMAH SUSUN
Rumah susun berbeda dengan rumah tapak (landed house). Karena bangunan Rumah Tapak menapak langsung dengan tanah, maka hak kepemilikan atas tanahnya mengikuti Undang-Undang Pokok Agraria atau UUPA (UU Nomor 5/1960),
sehingga Rumah Tapak ada yang tanahnya berstatus Hak Milik, HGB, atau Hak Pakai. Di sisi lain, karena unit Rumah Susun tidak menapak langsung dengan tanah, maka hak kepemilikannya bersifat khusus yang disebut “Strata Title”. “Strata” dapat diartikan tingkat/susun” sedangkan “title” dapat diartikar
“hak”. Jadi “Strata Title” secara sederhana dapat diartikan sebaga hak kepemilikan atas unit rumah susun.
Pengertian “Strata Title” sebenarnya lebih luas, tidak hanya mencakup unit rumah susun yang berfungsi hunian (seperti rusunawa, rusunami, Apartemen, kondominium, kondotel) tetapi juga mencakup bangunan bersusun nonhunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan).
Jadi, dalam “Strata Title” dikenal adanya dua macam hak yaitu hak atas kepemilikan unit rumah susun yang bersifat individu serta hak atas tanah-bersama, bagian-bersama dan benda-bersama yang bersifat kelompok.
Dalam praktiknya, istilah “strata title” di Indonesia pada umumnya diartikan sebagai “rumah susun” atau “hak kepemilikan atas unit rumah susun”, padahal istilah “strata title” tidak hanya berlaku untuk “rumah susun” (yang berfungsi untuk hunian)
tetapi juga berlaku untuk “bangunan bersusun” atau “gedung susun” nonhunian seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan. Oleh karena itu, “strata title” lebih baik diartikan sebagai “bangunan bersusun” yang terdiri dari bangunan bersusun untuk hunian (rumah susun) dan bangunan bersusun untuk nonhunian (gedung susun).
Konsep hukum kepemilikan model Strata Title tidak dikenal dalam sistem hukum Indonesia yang berasal dari hukum Belanda yang menganut sistem hukum Eropa Kontinental (Eropa Daratan). Istilah Strata Title pertama kali diperkenalkan di Australia melalui Strata Titles Act tahun 1967.
INVESTASI RUMAH SUSUN di Luar Negri
Konsep hukum Strata Title dikenal di negara-negara yang menganut sistem hukum Anglo Saxon (Inggris dan bekas negara jajahannya termasuk Amerika Serikat) dan berakar pada jenis tenancy in common.
Konsep Strata Title memisahkan hak atas beberapa strata (tingkatan), yakni hak atas permukaan tanah, bumi di bawah tanah, dan udara di atasny
Konon, konsep pemilikan rumah susun berbentuk kondominium su dah dikenal sejak zaman Romawi kuno.
Walaupun ini masih diperde batkan mengingat hukum Romawi klasik menganut asas perlekatan (superficies solo credit), yang pasti, ada bukti kuat bahwa genesis dari kondominnium telah ada di Eropa sejak abad pertengahan dan
berkembang kembali setelah perang dunia II, lalu berkembang pesat di Puerto Rico (Amerika Latin) kemudian berkembang juga di Amerika Serikat setelah adanya Housing Act 1961 yang diilhami oleh populari tas Apartemen/kondominium.
Dalam Code Napoleon di Perancis, dikenal juga prinsip pemisahan hori zontal. Namun, legislasi dalam arti modern terhadap pemilikan kondoinium/Apartemen baru ada di Perancis setelah keluarnya Undang-Un dang yang diamendemen tahun 1939 dan 1943.
Legislasi di Perancis tersebut mengatur, antara lain: hak penghuni atas area umum, organ isasi penghuni dan pengangkatan seorang wakil penghuni.72
Di Indonesia pengaturan tentang Rumah Susun (termasuk Apartemen, kondominium, kondotel, rusunawa, rusunami, dan banguna lainnya) telah diatur dalam UU Nomor 20/2011 tentang Rumah Susun.
sejenis UU terbaru ini merupakan pengganti dari UU Rumah Susun lama, yaitu UU Nomor 16/1985. UU Rumah Susun tidak hanya mengatur bangunan bersusun untuk hunian (seperti Apartemen dan sejenisnya) tetapi juga bangunan bersusun nonhunian (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan).
Namun demikian, gedung perkantoran yang hanya dimiliki satu pihak (seperti kantor Bank Indonesia) tidak dapat digolongkan sebagai bangunan bersusun (strata title) meskipun bangunan tersebut bertingkat-tingkat.
Gedung perkantoran yang dapat digolongkan strata title adalah gedung perkantoran yang unit-unitnya diperjual belikan oleh pengembangnya sehingga dapat dimiliki oleh banyak pihak.
Pada awalnya kepemilikan atas tanah berasal pada satu strata (tingka tan), yaitu di atas permukaan tanah.
Namun dalam perkembangan, Karena meningkatnya kebutuhan masyarakat, kemajuan teknologi, ser ta keterbatasan lahan, menyebabkan pembangunan hunian dan per kantoran dibangun bertingkat (berorientasi vertikal).
Hal ini kemudian memunculkan persoalan, bagaimana memisahkan kepemilikan agar masing-masing bisa memiliki unit secara terpisah dengan orang lain yang ada di sekitarnya. Misalnya, di sebuah gedung, ada lantai 1 hing ga lantai 14. Bagaimana mereka memisahkan kepentingan yang ada 72 lbid.
di situ? Berangkat dari persoalan tersebut, maka timbullah bagaimana kalau di strata-strata yang berbeda itu dimunculkan hak hak lain. Begitulah sejarah munculnya istilah “strata title”
Sesuai UU Nomor 20/2011, “Rumah Susun” diartikan sebagai bangun an gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal, dan merupakan satuan. satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara ter. pisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama.
Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung
“Satuan rumah susun/Sarusun” adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
Yang dimaksud dengan “Tanah Bersama” adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
“Bagian Bersama” adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.
Sedangkan yang dimaksud dengan “Benda Bersama” adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
Setiap orang yang memiliki sebagian atau seluruh bangunan gedung harus dibuktikan dengan SBKBG yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah, kecuali bangunan gedung fungsi khusus oleh Pemerintah Pusat.
Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung (SBKBG) wajib di miliki oleh pemilik bangunan gedung, dan dapat diterbitkan atas se tiap bangunan gedung yang telah memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). Dalam satu bangunan gedung dapat diberikan lebih dari satu SBKBG.
Bukti kepemilikan bangunan gedung dapat dimiliki oleh pemilik yang berbeda-beda. Kepemilikan bangunan gedung juga dapat dialihkan kepada pihak lain. Dalam hal
pemilik bangunan gedung bukan pemilik tanah, maka pengalihan hak harus s mendapat persetujuan pemilik tanah. Pengaturan SBKBG khusus bangunan gedung berbentuk rumah susun (Rusunawa, Rusunami, Apartemen, kondominium, Kondotel, dan sejenisnya) telah diatur dalam UU Rumah Susun (UU Nomor 20/ 2011).. SBKBG pada rumah susun dapat berbentuk:
1. Sertifikat Hak Milik-Satuan rumah susun atau disingkat SHM Sarusun, atau 2. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung-Satuan Rumah Susun SKBG-Sarusun.
atau disingkat SHM-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan/unit rumah susun yang dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
Sedangkan yang dimaksud dengan SKBG-Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas satuan/unit rumah susun yang dibangun di atas aset milik negara/daerah berupa
tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. Rumah Susun dapat dibangun di atas tanah:
1. hak milik;
2. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan 3. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan. Selain dibangun di atas tanah tersebut di atas, Rumah Susun Umum
dan/atau Rumah Susun Khusus dapat dibangun dengan: 1. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (contoh: rusunawa). Sedangkan Rumah Susun Khusus adalah rumah Susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus 14 Lihat Pasal 13 dan 14 Perda DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan (contoh: rumah sakit)
2. pendayagunaan tanah wakaf
Pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah untuk pem bangunan susun dilakukan dengan cara sewa kerja sama pemanfaatan.
Tanah akan dijadikan obyek sewa atau kerjasama pemanfaatan tersebut harus diterbitkan atas tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Pelaksanaan sewa kerja sama pemanfaatan selanjutnya ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pendayagunaan tanah wakaf untuk pembangunan rumah susun di lakukan dengan cara sewa sama pemanfaatan sesuai de ngan ikrar wakaf.
Apabila pendayagunaan wakaf tidak sesua wakaf, dapat dilakukan pengubahan peruntukan setelah mem peroleh persetujuan dan/atau tertulis Indonesia ses uai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pengubahan peruntu hanya dilakukan untuk pembangunan susun umum. Pelaksanaan atau kerja sama pemanfaatan dilakukan prinsip syariah dan ketentuan peraturan perundang-undangan. Ketentuan lebih lanjut mengenai pendayagunaan tanah susun umum dengan Peraturan Pemerintah.
Pemanfaatan pendayagunaan tanah untuk pembangunan rumah susun dilakukan dengan perjanjian hadapan pejabat yang berwenang peraturan tertulis sekurang-kurangnya memuat:
1. dan kewajiban penyewa dan 2. jangka sewa atas tanah,
kepastian pemilik tanah mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa,
penyewa terhadap tanah yang dikembalikan permasalahan fisik, administrasi, dan hukum.
Jangka waktu sewa diberikan selama 60 tahun sejak perjan jian ditandatangani. Penetapan sewa tanah dilakukan oleh Pemerintah menjamin keterjangkauan harga jual sarusun umum bagi Perjanjian tertulis kan Kantor Pertanahan (BPN),
Pelaku pembangunan (pengembang/developer) dapat melakukan pemasaran unit rumah susun sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan asalkan pihak developer sekurang-kurangnya harus memiliki:
1. kepastian peruntukan ruang, 2. kepastian hak atas tanah, 3. kepastian status penguasaan
rumah susun, 4. perizinan pembangunan rumah susun, atas pembangunan
rumah susun dari lembaga penjamin. ” Kepastian peruntukan ruang ditunjukkan melalui Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) yang sudah disetujui pemerintah daerah. Kepastian hak atas tanah ditunjukkan melalui sertifikat hak atas tanah.
Kepastian status kepemilikan antara SHM-Sarusun atau SKBG-Sarusun harus dijelaskan kepada calon pembeli yang ditunjukkan berdasarkan pertelaan yang disahkan oleh pemerintah daerah. Izin pembangunan rumah susun ditunjukkan melalui IMB. Sedangkan “jaminan atas pembangunan rumah susun” dapat berupa surat dukungan bank atau nonbank.
5. jaminan
Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun, segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan (developer) dan/atau agen pemasaran bersifat mengikat sebagai Perjanjian Pengi katan Jual Beli (PPJB) bagi para pihak.
Proses jual beli Satuan Rumah Susun (Sarusun) sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hada pan Notaris. PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian
atas:
1. status kepemilikan tanah;
2. kepemilikan IMB;
3. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; 4. keterbangunan paling sedikit 20%; dan 5. hal yang diperjanjikan.78
Yang dimaksud dengan “keterbangunan paling sedikit 20%” 20% dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan.
Yang dimaksud “hal yang diperjanjikan” adalah kondisi sarusun yang dibangun dan dijual kepada konsumen yang dipasarkan, termasuk melalui media promosi, antara lain lokasi rumah susun, bentuk sarusun, spesifikasi bangunan, harga sarusun, prasarana, sarana, dan utilitas umum rumah susun, fasilitas lain, serta waktu serah terima sarusun. adalah
Proses jual beli yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui Akta Jual Beli (AJB). AJB dibuat di hadapan Notaris/PPAT untuk SHM-Sarusun dan Notaris untuk SKBG-Sarusun sebagai bukti peralihan hak.
Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai apabila telah diter bitkan:
1. Sertifikat Laik Fungsi (SLF); dan 2. SHM-Sarusun atau SKBG-Sarusun.
Hak kepemilikan atas Sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama.
Hak atas bagian-ber sama, benda-bersama, dan tanah-bersama dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). NPP adalah angka yang menunjuk kan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama
yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memper hitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menen tukan harga jualnya.
Sebagai tanda bukti kepemilikan sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan, diterbitkan
1. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah-bersama sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan; 2. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki, dan 3. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersamna,
benda-bersama, dan tanah-bersama bagi yang bersangkutan. SHM-Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten/Kota setempat. SHM-Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan sesuai UU Hak Tanggungan (UU Nomor 4/ 1996).79
Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG-Sarusun. SKBG-Sarusun merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
1. salinan buku bangunan gedung,
2. salinan surat perjanjian sewa atas tanah,
3. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki,
4. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama dan
benda-bersama yang bersangkutan.
SKBG-Sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung (seperti Dinas Pengawasan Bangunan).
baca juga
SKBG-Sarusun juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Fidusia sesuai UU Jaminan Fidusia (UU Nomor 42/1999), SKBG-Sarusun yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke Kantor Pendaftaran Fidusia yang berada di bawah naungan Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
79 Lihat Pasal 47 UU Nomor 20/ 2011 tentang Rumah Susun. 80 Lihat Pasal 48 UU Nomor 20/ 2011 tentang Rumah Susun.