notarisdanppat.com – TIPS SUKSES MENJADI INVESTOR PROPERTI , Masyarakat dapat terlibat dalam bisnis properti dalam berbagai bentuk seperti: menjadi pengembang, kontraktor, subkontraktor, broker properti, atau investor properti.

Apabila kita telah memiliki penghasilan berlebih, kita dapat menanamkan atau menginvestasikan (tabungan, deposito, commercial paper, dan lain-lain), pasar modal kelebihan uang untuk membeli produk-produk investasi di pasar uang (saham, obligasi, reksadana, dan lain-lain) atau pasar komoditi (emas, kelapa sawit, minyak, dan lain-lain).

Seperti: rumah, tanah, ruko, apartemen, kondominium, kondotel, dan Kita juga bisa berinvestasi dengan cara membeli produk-produk properti

lain-lain. Bagi mereka yang memiliki keberanian lebih besar, mereka dapat mendirikan perusahaan sendiri, menjadi penerima waralaba jenis investasi tersebut pasti memiliki sisi keuntungan atau kerugian (franchisee), atau menjadi mitra usaha jaringan MLM.

Masing-masing Bahkan, tidak berinvestasi pun dapat mendatangkan risiko seperti tergerusnya nilai mata uang akibat inflasi atau sikap konsumerisme. Semakin tinggi potensi keuntungan sebuah investasi, semakin besar pula risiko yang harus dihadapi.

Penulis mempunyai pengalaman pribadi, meskipun tidak banyak, dalam bidang jual beli properti khususnya tanah kaveling. Sekitar tiga belas tahun lalu, kami membeli satu unit tanah kaveling SHM di kota Jember seluas 300 m2 di pinggir jalan perumahan dengan harga Rp30 juta.

Masyarakat sekitar saat itu menilai harga tanah tersebut sudah tergolong mahal. Namun demikian, faktanya kami berhasil menjual tanah kaveling tersebut seharga Rp110 juta dalam waktu tidak sampai dua tahun. Gara-gara hal tersebut, harga tanah-tanah kaveling di sekitarnya jadi ikut-ikutan naik.

Pada awal tahun 2000-an kami juga memberanikan diri membeli tanah pekarangan seluas 1.000 m2 (SHM) di kota Jember dengan harga Rp30 juta atau setara dengan Rp30.000 per m2. Pada tahun 2018 tanah tersebut bernilai sekitar Rp1,5 miliar atau setara dengan Rp1,5 juta per m2.

Dengan kata lain, dalam kurun waktu sekitar 18 tahun, tanah tersebut telah mengalami kenaikan harga sebesar Rp1,5 miliar – Rp30 juta = Rp1,47 miliar atau mengalami kenaikan sebesar 4.900% dalam waktu 18 tahun atau 272% per tahun.

Fakta ini menunjukkan investasi properti dalam jangka panjang tergolong sangat menguntungkan. Apalagi jika investasi properti tersebut kita lakukan di kota besar yang nilai propertinya bisa melesat jauh lebih kencang.

Penulis waktu itu membeli tanah tersebut bukan karena terdorong mencari untung sesaat, tetapi karena memang terdorong hobi “me- nabung” dalam bentuk tanah dan rumah.

Penulis yakin, berdasarkan pengalaman pribadi dan pengalaman orang tua, investasi properti dalam jangka panjang pasti menguntungkan karena harga properti cenderung naik terus. Hanya saja, dalam investasi properti kita harus

sabar dan mau “menunda kesenangan” karena investasi properti pada umumnya baru berbuah dalam jangka menengah atau jangka panjang (minimal 15 tahun).

Faktor kesabaran inilah yang membuat banyak orang kurang suka berinvestasi di bidang properti, terutama orang-orang yang hobinya bergaya hidup konsumtif.

Memang ada benarnya juga jika properti kadangkala dinilai sebagai aset yang sulit dicairkan (illikuid), tetapi hal ini sebenarnya dapat disiasati dengan cara membeli properti yang lokasinya strategis sehingga mudah dijual kembali, misalnya membeli tanah/ rumah yang berada di pinggir jalan, membeli rumah di dekat pusat bisnis, atau membeli rumah di daerah perumahan yang banyak diminati masyarakat.

Lokasi, lokasi, dan lokasi! Itulah salah satu prinsip utama jika kita hen- dak membeli produk properti. Kami mempunyai pengalaman pribadi tentang pentingnya lokasi dalam bisnis properti.

Hampir bersamaan waktunya dengan saat kami membeli tanah kaveling di pinggir jalan perumahan di kota Jember seluas 300 m2 seharga Rp30 juta, kami juga membeli tanah kaveling 300 m2 di gang perumahan seharga Rp20 juta yang kemudian berhasil kami jual seharga Rp45 juta dalam waktu duatahun.

Keuntungan menjual tanah kaveling di gang perumahan = Rp45 juta – Rp20 juta = Rp25 juta dengan imbal hasil (Rol) = 25/20 x 100% = 125%. Sebaliknya keuntungan menjual tanah kaveling di pinggir jalan = Rp110 juta – Rp30 juta = Rp80 juta dengan imbal hasil (Rol) = 80/30 x 100% = 267%. Kesimpulan: membeli tanah kaveling di pinggir jalan perumahan jauh lebih menguntungkan (imbal hasilnya jauh lebih tinggi) dibandingkan membeli tanah kaveling di gang perumahan.

Selain sifatnya yang sulit dijual kembali (illikuid), investasi properti juga dapat mendatangkan risiko apabila kita membelinya tidak dengan cara tunai alias utang di bank. Investasi properti adalah investasi jangka panjang (di atas 5 tahun), sehingga hanya layak dilakukan dengan dukungan dana tunai atau kredit yang bersifat jangka panjang seperti KPR atau kredit investasi.

Jika kita menggunakan kredit jangka pendek (seperti kredit modal kerja) untuk membeli properti, maka risikonya

akan besar karena kita harus mengembalikan kredit dalam waktu pendek, sementara keuntungan properti baru bisa dipanen waktu minimal lima tahun.

Tentu saja hal ini masih ada pengecualiannya. Jika kita sedang bertemu dengan orang yang sedang butuh uang dan menjual properti murah di lokasi strategis, maka penggunaan dana kredit jangka pendek masih mungkin untuk dilakukan.

Asalkan kita harus benar-benar mengetahui berapa sebenarnya harga riil properti tersebut saat ini dan berapa prediksi harganya di masa depan. Kita pun harus lebih dulu memastikan

properti tersebut tidak sedang bermasalah secara hukum.

Ada banyak tips dan kiat sukses menjadi investor properti. Tips dan kiat sukses tersebut dapat kita temukan dalam berbagai macam buku tentang motivasi bisnis, di berbagai situs internet, maupun di berbagai program pelatihan bisnis yang diadakan oleh para pakar bisnis dan para motivator bisnis kenamaan di Indonesia.

Ada baiknya kita membaca buku-buku dan mengikuti pelatihan bisnis properti sebelum kita terjun dalam bisnis properti. Namun demikian, semua pengetahuan dan program pelatihan tersebut akan sia-sia belaka apabila kita tidak mau mempraktikannya.

Ada pepatah China kuno yang menyatakan “perjalanan 1000 kilometer diawali dengan satu langkah”, artinya kusuksesan sebesar apa pun harus diawali dengan sebuah langkah sederhana.

Langkah pertama tersebut dapat berupa keberanian untuk memulai berbisnis properti dengan cara yang paling mudah, misalnya membeli properti sebatas kemampuan dan kemudian kita sewakan atau kita jual kembali.

Robert G. Allen, seorang motivator bisnis properti dari Amerika Serikat menyatakan “Don’t wait to buy real estate. Buy real estate and wait” yang artinya “Jangan menunggu membeli real-estat. Belilah real- estat dan tunggulah (hasilnya)”.

Namun demikian, dalam berinvestasi kita tetap harus mengedepankan akal sehat dan kehati-hatian, bukan sekedar emosi atau gengsi-gengsian. Hal senada juga pernah diutarakan oleh pakar motivasi tingkat dunia Robert T. Kiyosaki yang mengatakan “Investing ultimately begins and ends with taking control of yourself” yang artinya “investasi sejatinya dimulai dan diakhiri dengan pengendalian atas diri sendiri”.

Penulis sengaja mengutip pendapat Joe Hartanto, seorang terkenal di Indonesia. Joe Hartanto menulis buku berjudul “Property Cash Machine: Langkah Cerdas Membangun Kekayaan Melalui Properti” berdasarkan pengalaman pribadinya.

sukses sekaligus motivator bisnis properti yang properti yang

Menurut Joe Hartanto, sebuah survei di negara maju menunjukkan hanya ada 1% orang berumur di atas 65 tahun yang termasuk kategori kaya raya dan hanya 4% yang bisa hidup dengan nyaman. Meski tidak termasuk kaya, mereka bisa hidup layak dan tidak menjadi beban bagi orang lain.

5% lagi harus bekerja keras untuk memenuhi kebutuhan di sisa hidupnya. Dan yang menyedihkan, lebih dari 60% harus hidup dari santunan orang lain. Orang tua semacam ini menjadi beban bagi orang di sekitarnya, mulai dari anak-anak, famili, sampai pemerintah. Bill Gates pernah mengatakan “If you born poor, it’s not your mistake. If you die poor, it’s really your mistake.” (Jika kamu terlahir miskin, itu bukan kesalahanmu. Tetapi, jika kamu mati dalam keadaan miskin, itu baru kesalahanmu). Hal ini seharusnya memotivasi kita untuk belajar berinvestasi demi sukses di masa depan.

baca juga

Menurut Joe Hartanto, ada 13 alasan mengapa kita perlu berinvestasi di properti:

1. “They are not making anymore land”

Demikian ungkapan sederhana Mark Twain ketika menggambarkan keterbatasan lahan properti. Jika diterjemahkan secara bebas, ungkapan itu dalam bahasa Indonesia bisa berbunyi: “Tuhan tidak menciptakan bumi yang kedua.” Properti adalah produk yang sangat terbatas. Saya pernah secara iseng melihat dalam Buku Pintar bahwa luas daratan bumi adalah 148.940.540 km2. Kapan pun luas itu tentu tidak akan pernah bertambah. Maka tidak aneh jika lahan menjadi rebutan banyak pihak dan nilai properti terus meningkat mengikuti hukum ekonomi.

2. Kontrol ada di tangan kita

Mari kita lihat instrumen investasi lain terlebih dulu. Jika kita berin vestasi di pasar saham, bisakah kita mengontrol pasar? Tidak. Harga saham sepenuhnya tergantung pada kemauan pasar. Bagaimana dengan emas? Kata orang, emas merupakan salah satu portofolio

investasi yang sangat aman dan menjanjikan.

Harganya setiap tahun selalu meningkat. Benar, tetapi apakah kita bisa mengontrol harganya? Tentu tidak. Harga emas tergantung pada pergerakan pasar. Lagi pula, untuk mendapatkan uang darinya, kita harus melepas kepemilikan. Tidak bisa tidak. Sekarang bandingkan dengan investasi properti. Sebagian besar kontrol ada di tangan kita! Harga jual bisa kita atur. Bisa dinaikkan dengan tindakan tertentu, atau bisa diturunkan pada kondisi lainnya. Properti juga dapat menghasilkan uang tanpa harus dijual. Kita bisa menyewakan properti atau melakukan refinancing terhadapnya.

3. Terlindung dari inflasi

Berdasarkan pengalaman sejak dulu kala, nilai investasi properti tidak pernah turun. Paling tidak, selalu lebih tinggi daripada inflasi. Bahkan saat krisis ekonomi mendera Indonesia beberapa tahun silam, nilai properti melonjak tajam setelah krisis mereda. Pada 2008, ketika inflasi bergerak di atas 12%, rata-rata kenaikan harga properti lebih tinggi daripada angka inflasi itu. Bandingkan dengan deposito, misalnya. Bunga deposito sering kali lebih rendah daripada inflasi. Nilai uang di deposito bukannya bertambah, tetapi malah berkurang. Tepat apa yang dikatakan Robert T. Kiyosaki bahwa orang yang paling banyak memiliki deposito sebenarnya adalah orang yang miskin, karena setiap saat nilai uang depositonya semakin berkurang.

4. Properti senilai 10 bisa dibeli dengan bayaran senilai 1 saja Ketika membeli aset properti, kita bisa menggunakan pengungkit (leverage). Kita tidak perlu punya uang sebanyak harga properti. Misalnya, ada aset yang harga jualnya Rp1 miliar. Apakah kita harus punya uang Rp1 miliar untuk membelinya? Tidak. Kita bisa membayar uang muka atau DP-nya saja untuk menguasai aset itu.

Sisanya dibiayai oleh pihak lain, dan yang membayar cicilannya bukan kita, melainkan aset itu sendiri. Dengan demikian, kita hanya perlu membayar Rp100 juta. Bahkan, dengan strategi tertentu, kita tidak perlu mengeluarkan uang sama sekali dan malah mendapat cash back (kembalian atau kelebihan dana).

5. Mendapat untung saat membeli Ini merupakan salah satu alasan favorit saya ketika mulai berinvestasi di properti. Padahal, hukum investasi lain mengatakan bahwa hasil investasi baru bisa didapat dalam beberapa waktu ke depan, bukan pada saat memulai. Sebagai contoh, pada 2004, saya melakukan transaksi pembelian sebuah town house di Karawaci. Saat itu, harga pasar properti tersebut adalah sekitar Rp120 juta dan harga NJOP- nya Rp115 jutaan. Namun, saya berhasil membelinya hanya dengan harga Rp90 juta. Itu berarti pada saat membeli saya langsung untung Rp30 juta. Angka itulah yang akan saya dapat jika saat itu saya langsung menjualnya lagi dengan harga pasar.

6. Nilai aset bisa ditingkatkan dengan modal kecil

Hanya properti yang bisa ditingkatkan nilainya dengan tindakan sangat sederhana dan biaya rendah. Misalnya, kita cukup menge- cat ulang, mengubah pagar, atau menambah kanopi untuk men- dongkrak nilai aset properti milik kita.

7. Mendapat dua keuntungan sekaligus: capital gain dan cash flow Lagi-lagi hanya properti yang bisa begini. Sekali mengayuh dayung, dua-tiga pulau terlampaui. Capital Gain atau juga disebut keuntungan investasi adalah selisih antara harga saat ini dan harga saat membeli. Sedangkan Cash Flow adalah penghasilan yang diberikan oleh aset itu. Aset properti bekerja untuk membiayai dirinya sendiri, entah dari uang sewa atau bisnis di atasnya. Pendek kata, makin produktif sebuah aset, makin besar cash flow yang kita dapatkan.

Ada dua macam cash flow, yaitu positif dan negatif. Cash flow positif kita peroleh jika setelah dikurangi biaya operasional, biaya perawatan, dan cicilan ke bank, aset kita masih menyisakan dana.

Misalnya, rumah kos yang setiap bulan menghasilkan Rp20 juta Setelah dikurangi biaya operasional Rp5 juta, biaya perawatan Rp2 juta, dan cicilan ke bank Rp11 juta, masih ada sisa Rp2 juta. Itu berarti cash flow aset kita positif. Sebaliknya, cash flow negatif tidak menyisakan dana, bahkan kita harus mengeluarkan uang

setiap bulan untuk menutup berbagai biaya tersebut.

8. Mendapat uang tanpa menjual

Hanya sedikit jenis investasi yang bisa seperti ini. Selain dengan menyewakan atau menjadikannya sebagai tempat usaha, kita bisa menikmati hal ini dengan cukup melakukan refinancing. Refinancing atau pendanaan ulang pernah saya lakukan atas rumah tinggal saya untuk mendapatkan modal tambahan membuka sebuah bisnis. Dan dari bisnis itu, saya berhasil menciptakan cash flow positif.

9. Tidak menyita waktu

Suatu hari teman saya panik. Saya bingung melihatnya. Ternyata, nilai indeks saham di Amerika semalam anjlok. Hal itu jelas memengaruhi saham yang ia miliki. Ia kemudian terbenam dalam utak-atik saham bersama pialangnya seharian. Katanya, hal itu tidak hanya terjadi pada hari itu saja, tetapi sudah berkali-kali. Akibatnya, setiap ada informasi negatif, maka ia harus bersiap-siap.

Selama ini, investasi surat berharga, seperti saham, dianggap tidak menyita waktu, namun, bukti di atas berkata lain. Hal ini berbeda dengan investasi di sektor properti. Kita sebagai pemilik properti tidak perlu panik seperti itu. Dalam melaksanakan kegiatan rutin, kita bisa mempekerjakan orang lain. Nilai properti tidak pernah anjlok dalam hitungan detik sehingga kita bisa lebih tenang menjalani hidup. Saya punya beberapa rumah sewaan, tetapi jarang menengoknya. Yang paling sering saya tengok justru rekening di bank, tempat para penyewa mentransfer biaya sewa. Dengan kata lain, investasi properti tidak menyita banyak waktu.

10. Nilainya naik terus secara konsisten

Kita tidak perlu khawatir bahwa nilai properti kita tiba-tiba dalam hitungan hari atau bulan menyusut sangat jauh, sampai tinggal

25% atau bahkan 10% dari nilai saat kita membelinya. Seandainya properti yang kita beli kita diamkan saja, tidak kita renovasi, atau tidak kita tambahi apa pun, nilainya pada 10 tahun kemudian pasti tetap akan naik berlipat-lipat.

11. Sarana penghematan pajak yang legal dan menguntungkan Secara pembukuan, nilai bangunan sebuah properti bisa “disusut- kan” setiap tahun. Di sini, yang disusutkan hanyalah nilai bukunya, tetapi nilai sesungguhnya tidak pernah susut, kecuali bangunan itu tidak terawat dan mau roboh. Nilai penyusutan tersebut bisa di- masukkan sebagai biaya yang akan mengurangi tingkat keuntung- an usaha kita sebelum terkena pajak penghasilan.

12. Bank sangat suka dengan pinjaman investasi properti

Bank tahu persis bahwa risiko investasi properti jauh lebih rendah daripada jenis investasi lain. Ini terbukti dengan lebih rendahnya bunga kredit properti dibandingkan kredit lainnya. Jangka waktu kreditnya pun jauh lebih panjang.

13. Orang kaya berinvestasi di properti

Selain berbisnis di bidang usahanya, orang-orang kaya juga berinvestasi di sektor properti. Bahkan mereka yang dikenal sebagai pengusaha di bidang non-properti ternyata bidang usaha sesungguhnya adalah investasi properti. Salah satu contohnya adalah Ray Kroc, pemilik waralaba kuliner McDonald. Jaringan waralaba (franchise) asal Amerika ini memang menjajakan makanan cepat saji. Namun, di balik itu, ternyata perusahaan tersebut justru gemar berinvestasi di sektor properti.

Dalam bukunya, Ray Kroc menyebutkan bahwa perusahaannya bukan hanya penjual hamburger, melainkan juga perusahaan investasi real estat. Perusahaannya tidak hanya mendapatkan uang dari franchise fee dan royalti, melainkan juga dari jasa menyewakan aset properti kepada para franchisee-nya. Dari ribuan gerai (outlet) McDonald, sebagian adalah aset milik perusahaan waralaba itu sendiri, dan dari sejumlah outlet itulah uang sewa mengalir deras ke kas perusahaan setiap bulan. Belum lagi dari pemasukan dari capital gain atau kenaikan nilai propertinya.

Menurut hemat Penulis, ke-13 kiat bisnis properti Hartanto sangat mungkin untuk dipraktikkan sehingga berbuah kesuksesan. Secara pribadi, Penulis sebelumnya telah mempraktikkan hal-hal semacam ini secara otodidak, Alhamdulillah hasilnya dapat membangkitkan kondisi ekono keluarga kami. Meskipun usaha utama kami di bidang agroindust mengalami kebangkrutan akibat krisis ekonomi, namun bera

hobi kami berinvestasi tanah akhirnya kami dapat melunasi utang akibat kebangkrutan usaha kami tersebut.

Skema 20.1 Tips Sukses Menjadi Investor Properti

Banyak buku membahas tips dan kiat sukses berbisnis termasuk menjadi investor properti. Salah satu diantaranya adalah tips dari Joe Hartanto tentang “13 Alasan Mengapa Kita Perlu Berinvestasi di Properti” (www.propertycashmachine.com)

1. Properti semakin lama semakin terbatas atau seperti kata Mark Twain “They are not making anymore land”, 2. Kontrol properti ada di tangan kita,

3. Properti terlindung dari inflasi,

4. Properti senilai 10 bisa dibeli dengan bayaran senilai 1 saja, 5. Mendapat untung saat membeli properti,

6. Nilai aset properti bisa ditingkatkan dengan modal kecil, 7. Mendapat dua keuntungan sekaligus: capital gain dan cash flow, 8. Dengan properti, kita bisa mendapat uang tanpa menjual, 9. Properti tidak menyita waktu,

10. Nilai properti naik terus secara konsisten, 11. Sarana penghematan pajak yang legal dan menguntungkan, 12. Bank sangat suka dengan pinjaman investasi properti, 13. Orang kaya berinvestasi di properti.

Semua tips sukses menjadi investor properti dari manapun datangnya, tidak akan berarti apa apa jika kita tidak mau mencoba mempraktikkannya. Cobalah langkah kecil berbisnis properti

dengan membeli properti sesuai kemampuan,

lalu sewakan atau jual kembali untuk mendapatkan keuntungan.

Investasi Properti membutuhkan kesabaran dan akal sehat, sebab bisnis ini lebih bersifat jangka menengah-panjang dan tidak mudah dicairkan (illikuid). namun demikian mampu menjanjikan keuntungan besar di masa depan.

Related Posts

Leave a Comment Cancel Reply