Tata Cara Pemanfaatan HGU dan HGB Dalam Rangka Penanaman Modal

www.notarisdanppat.com – Sebagaimana kita ketahui bersama bahwa hak atas tanah di Indonesia menurut ketentuan pasal 16 ayat 1 Undang-Undang No.5 Tahun 1964 tentang Ketentuan Pokok-Pokok Agraria terbagi atas; hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan.

Warga Negara Dan Badan Hukum Asing

Terkait dengan warga negara dan badan hukum asing menurut ketentuan Pasal 9 ayat (1) dijelaskan bahwa Hanya warganegara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa.

Namun tidak menutup kemungkinan pula bahwa warga negara asing dapat memiliki hak atas tanah, salah satunya adalah Pemberian hak atas tanah kepada WNA untuk pemilikan rumah tinggal diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 103 Tahun 2015. Kebutuhan WNA dan BHA yang mempunyai perwakilan di Indonesia untuk menjadi pemegang hak atas tanah tersebut telah ditampung dengan menyediakan lembaga hak atas tanah yang disebut Hak Pakai.

Selain itu  pula Menurut Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 1992 Tentang  Pemanfaatan Tanah Hak Guna Usaha Dan Hak Guna Bangunan Untuk Usaha Patungan Dalam Rangka Penanaman Modal Asing juga dapat menjadi dasar bahwa warga negara asing dapat memilki hak atas tanah di Indonesia.

Dasar pertimbangan dari Kepres tersebut di atas adalah bahwa untuk lebih meningkatkan minat dan investasi di berbagai bidang usaha, dipandang perlu untuk melakukan langkah-langkah  enyempurnaan kembali terhadap ketentuan mengenai pemanfaatan tanah hak guna usaha dan hak guna bangunan untuk usaha patungan dalam rangka penanaman modal asing.

Tata Cara dan Syarat Pemanfaatan HGU dan HGB

Meskipun dalam penanaman modal asing memang diperbolehkan bagi pihak asing untuk memilki hak atas tanah bukan semuanya tanpa prosedur atau tata cara. Mengenai tata cara, syarat-syarat pemanfaatan Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan tersebut di atas antara lain adalah:

1. Dalam Usaha Patungan dalam rangka Penanaman Modal Asing, Hak Guna Usaha atas tanah apat diberikan kepada Perusahaan Patungan. Artinya, hak guna usaha hanya dapat dimiliki oleh perusahaan yang berbentuk patungan antara modal warga negara Indonesia dengan warga negara asing/
2. Peraturan Patungan sebagai pemegang Hak Guna harus berbentuk badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Jadi, hanya perusahaan yang berbadan hukum Indonesia lah yang diperbolehkan memiliki hak guna usaha.
3. Permohonan untuk memperoleh Hak Guna Usaha diajukan oleh Perusahaan Patungan calon pemegang Hak Guna Usaha.
4. Hak Guna Usaha diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 (tiga puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 (dua puluh lima) tahun, sepanjang perusahaan yang bersangkutan masih menjalankan usahanya dengan baik, dan dapat diperbaharui lagi.

Selanjutnya, mengenai hak guna bangunan dijelaskan dalam Pasal 3 Keputusan Presiden Republik Indonesia</COMP> Nomor <COMP NAME=nomor>34 Tahun 1992</COMP> Tentang <COMP NAME=tentaPemanfaatan Tanah Hak Guna Usaha Dan Hak Guna Bangunan Untuk Usaha Patungan Dalam Rangka Penanaman Modal Asing sebagai berikut:

1. Dalam hal Perusahaan Patungan memerlukan tanah untuk keperluan emplasemen, bangunan pabrik, udang, perumahan karyawan dan bangunan-bangunan lainnya, maka kepada usaha patungan tersebut  apat diberikan Hak Guna Bangunan atas tanah yang bersangkutan menurut ketentuan peraturan  perundang-undangan yang berlaku, dengan ketentuan tanah yang dimohon tersebut terletak di luar areal yang sudah ada Hak Guna Usahanya.
2. Dalam hal tanah yang dikehendaki untuk diberikan dengan Hak Guna Bangunan atas nama Perusahaan Patungan tersebut termasuk dalam areal yang sudah ada Hak Guna Usahanya, maka status haknya harus tetap Hak Guna Usaha dan tidak dapat diberikan Hak Guna Bangunan.

baca juga Syarat Kepemilikan Rumah Susun Oleh Orang Asing

Adapun prosedur yang dilakukan menurut ketentuan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 1994 tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal adalah sebagai berikut:

1. Proses pendaftaran pemindahan Hak Guna Bangunan dan pemberian perpanjangan pembaharuannya
2. Menurut prosedur yang biasa apabila sebuah perusahaan membeli Hak Guna Bangunan, maka perusahaan tersebut wajib mendaftarkan peralihan Hak Guna Bangunan tersebut pada Kantor Pertanahan untuk dicatat pada Buku Tanah dan Sertipikatnya.
3. Apabila dikehendaki perusahaan tersebut dapat mengajukan permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan tersebut untuk waktu selamalamanya 20 tahun atau kalau diperlukan jangka waktu lebih lama maka dapat mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan baru (pembaharuan hak) sehingga dapat memperoleh Hak Guna Bangunan dengan jangka waktu 30 tahun. Untuk memenuhi permohonan itu maka Badan Pertanahan Nasional mengeluarkan keputusan mengenai perpanjangan Hak Guna Bangunan yang bersangkutan atau, dalam hal pembaharuan hak, keputusan mengenai pemberian Hak Guna Bangunan baru atas tanah tersebut kepada Perusahaan pemohon. Berdasarkan prosedur baru dalam Keputusan ini permohonan pendaftaran peralihan hak dan permohonan perpanjangan atau pembaharuan hak tersebut dapat diajukan sekaligus oleh perusahaan, dan atas permohonan itu perpanjangan atau prmbaharuan haknya diberikan.
4. Perpanjangan atau pembaharuan hak tersebut diberikan untuk jangka waktu yang diperlukan sehingga Hak Guna Bangunan itu berlaku sampai tanggal 24 September tahun ketiga puluh sejak tanggal Izin Lokasi, atau tanggal 24 September tahun kedua puluh sembilan apabila tanggal 24 September tahun ketiga puluh tersebut lebih dari pada 30 tahun dari Izin Lokasi.
5. Dengan demikian dalam satu langkah dilaksanakan sekaligus: pencatatan peralihan hak Guna Bangunan atau perpanjangan atau pembaharuan hak tersebut serta pendaftarannya. Pembedaan perpanjangan dan pembaharuan hak adalah karena menurut Undang-undang Pokok Agraria waktu perpanjangan Hak Guna Bangunan dibatasi hanya sampai 20 tahun, sehingga apabila jarak waktu antara habisnya hak tersebut dengan tanggal 24 September tahun ketiga puluh atau tahun kedua puluh sembilan sejak tanggal Izin Lokasi kurang dari pada 20 tahun, maka Hak Guna Bangunan itu diperpanjang, dan apabila jarak waktu tersebut lebih dari 20 tahun, maka Hak itu diperbaharui.