www.notarisdanppat.com – Dalam berbagai pembahasan mengenai hak atas tanah oleh warga negara asing, banyak yang berkesimpulan bahwa pada asasnya warga negara asing tidak dapat memilki hak atas tanah di Indonesia kecuali berupa hak pakai atau hak sewa bangunan. Ada beberapa hak atas tanah lainya yang dapat diperoleh akan tetapi dengan syarat dan kondisi tertentu seperti hak guna bangunan dan hak guna usaha.
Ketentuan Pasal 9 UU 1960
Tidak diperbolehkannya Warga Negara Asing memiliki hak atas tanah Indonesia berdasarkan pada ketentuan imperatif pada pasal Pasal 9 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, menyebutkan bahwa “ Hanya Warga Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air, dan ruang angkasa”.
Selain itu, khusus mengenai hak milki atas tanah dalam pasal 21 Undang-Undang No.5 Tahun 1960, tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria dinyatakan “Hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai Hak milik”. Jadi Sudah selayaknyalah kiranya bahwa selama orang-orang warga negara membiarkan diri disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan Negara lain, dalam hal pemilikan tanah ia dibedakan dari warganegara Indonesia lainnya.
Namun, tidak dipungkiri bahwa masalah yang terjadi dimasyarakat sangatlah kompleks. Misalnya bagi seorag Warga Negara Indonesia yang kemudian meningkat dengan Warga Negara Asing, apabila dalam pernikahannya tidak mengadakan perjanjian perkawinan, maka dianggap dalam harta terjadi percampuran harta antara dua orang yang menikah tersebut sehingga terkadang menghilangkan haknya untuk mendapat hak waris atas tanah orang tuanya.
Solusi WNI Yang Menjadi WNA
Ada beberapa solusi yang ditawarkan terkait hak waris Warga Negara Indonesia yang kemudian menjadi warga negara asing tersebut, misalnya dengan jalan menjual hak atas tanahnya sebelum jangak waktu yang diberikan undang-undang habis.
Selain dengan cara menjual ada cara lain bagi Warga Negara Asing bersangkutan untuk tetap mendapatkan hak atas tanah dari tanah yang berkedudukan di Indonesia yakni berdasarkan pada Surat Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 1997 atau melalui pelepasan Hak yang diikuti Permohonan Hak.
Adapun tata cara permohonan pendaftaran perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, dan perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan disertai :
- Sertifikat Hak Milik atau Hak Guna Bangunan yang dimohon perubahan haknya, atau bukti pemilikan tanah yang bersangkutan dalam hal Hak Milik yang belum terdaftar;
- Kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat lelang apabila hak yang bersangkutan dimenangkan oleh badan hukum dalam suatu pelelangan umum;
- Surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan;
- Bukti identitas pemohon.
Dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya belum terdaftar, maka permohonan pendaftaran perubahan hak dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran Hak Milik tersebut dan penyelesaian pendaftaran perubahan haknya dilaksanakan sesudah Hak Milik itu didaftar sesuai ketentuan yang berlaku.
Perubahan SHM Menjadi HGB atau Hak Pakai
Permohonan perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, dan permohonan perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai yang pada saat berlakunya Keputusan ini ada di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi, dan Badan Pertanahan Nasional diproses menurut ketentuan dalam keputusan ini.
Cara tersebut di atas adalah jika hak milik tersebut di atas dimiliki oleh perorangan. Selain perorarangan dimungkinkan pula hak atas tanah dimilki oleh suatu badan hukum khususnya PT, bagaimana prosedur peralihan untuk PT?
Dalam Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 Tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah dijelaskan bahwa Menteri Pertanian/Agraria berwenang untuk meminta kepada badan-badan hukum , agar supaya mengalihkan tanah-tanah milik yang dipunyainya pada waktu mulai berlakunya Peraturan ini kepada pihak lain yang dapat mempunyai hak milik atau memintanya untuk diubah menjadi hak guna bangunan, hak guna usaha atau hak pakai jika berlangsungnya pemilikan itu bertentangan dengan ketentuan pasal-pasal 2, 3 dan 4.
Dalam Pasal 1 Keputusan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 1997 Tentang Perubahan Hak Milik Menjadi Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Dan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Pakai dijelaskan bahwa:
- Hak Milik kepunyaan perseorangan warganegara Indonesia atau yang dimenangkan oleh badan hukum Indonesia melalui pelelangan umum, atas permohonan pemegang hak atau pihak yang memper-olehnya atau kuasanya diubah menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang jangka waktunya masing-masing 30 (tiga puluh) tahun dan 25 (duapuluh lima) tahun;
- Hak Guna Bangunan atas tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan kepunyaan perseorangan warganegara Indonesia atau badan hukum Indonesia, atas permohonan pemegang hak atau kuasanya diubah menjadi Hak Pakai yang jangka waktunya 25 (dua puluh lima) tahun.
baca juga Surat Kuasa Dalam KUHPerdata
Untuk perubahan dari hak milik menjadi hak guna usaha atau hak pakai maka tidak dikenakan biaya dari negara. Sedangkan untuk perubahan hak guna usah menjadi hak pakai pemohon wajib membayar uang pemasukan kepada Negara dengan memperhitungkan uang pemasukan yang sudah dibayar kepada Negara untuk memperoleh Hak Guna Bangunan yang bersangkutan.