PENGGALANGAN DANA PUBLIK VIA CROWDFUNDING PROPERTI

notarisdanppat.com – CROWDFUNDING PROPERTI , Pemanfaatan teknologi internet sebagai akses berbagi in merupakan unsur penentu konsep “ekonomi berbagi” economy), selain unsur “kerumunan orang” (crowd) dan daya” (resources).

Intisari konsep “ekonomi berbagi” adala partisipasi dalam kegiatan ekonomi yang menciptakan nilai kemandirian, dan kesejahteraan.

Para pemain di ekosistem berbagi peran masing-masing agar aset-aset yang mengangg lebih diberdayakan.

Teknologi informasi, crowd dan resources adalah tiga unsur

yang saling berkaitan dalam pengembangan sharing econom

berbagi resources agar satu objek tidak hanya dinikmati

orang saja tetapi sebanyak mungkin orang dengan perantara

informasi. Contoh sharing economy pada bisnis properti via

selain situs iklan properti online adalah berkembangnya konse

ruang (co sharing spaces) berbentuk co living spaces (berbag

co working spaces (berbagi ruang kerja), hingga co warehou

(berbagi ruang gudang).

Selama ada resources yang manfaatnya dapat dibagi, dan a yang mengelola dan membagi pemanfaatannya, serta ada internet yang menjadi media berbagi informasi, maka produk

barang/jasa baru yang menjadi obyek sharing economy dapat terus bermunculan. Bahkan kini juga muncul konsep pendanaan patungan pembelian properti yang dikemas dalam model crowdfunding properti.

Konsep urun dana via internet (crowdfunding) telah lama diterapkan untuk mendanai berbagai macam kepentingan, seperti donasi bencana alam, bantuan kesehatan, pendanaan industri kreatif hingga pendanaan UMKM sejak awal tahun 2000-an.

CROWDFUNDING PROPERTI

Konsep urun dana ini lahir dari semangat gotong royong yang sudah lama tumbuh di masyarakat, hanya saja crowdfunding berfokus pada urun dana publik via internet.

Crowdfunding properti tergolong bisnis jasa keuangan berbasis teknologi finansial (tekfin) atau financial technology (fintech).

Bisnis tekfin atau bisnis fintech dapat berbentuk bisnis jasa Tekfin-Pembayaran (Payment System) yang diawasi oleh Bank Indonesia (BI), serta bisnis jasa Tekfin-Pinjaman (Peer-to-Peer Lending), dan Tekfin-Permodalan (Equity Crowdfunding) yang diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Penyedia situs crowdfunding properti ada yang berbasis pinjaman, permodalan atau hibrida (pinjaman dan permodalan). Cara kerja crowdfunding properti mirip dengan Reksa Dana, DIRE, dan EBA di pasar modal yang menerapkan Kontrak Investasi Kolektif (KIK). Hingga kini OJK belum mengeluarkan aturan khusus crowdfunding properti, namun bisnis crowdfunding properti tetap

Teknologi Informasi (Equity Crowdfunding) sebagai dasar hukum Tekfin-Permodalan.

Bisnis tekfin atau crowdfunding juga dilindungi UU Nomor 11/2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik (ITE), UU Nomor 21/2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan (OJK), UU Nomor 8/1999 tentang Per lindungan Konsumen, UU Nomor 8/2010 tentang Tindak Pidana Pencu cian Uang (TPPU), UU Nomor 40/2007 tentang Perseroan Terbatas, UU Nomor 25/ 1992 tentang Perkoperasian, UU Nomor 30/1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa, UU Nomor 20/2008 tentang UMKM, KUH Perdata, dan Peraturan Terkait lainnya.

Masyarakat masih awam mendengar istilah crowdfunding, padahal konsep urun dana ini telah lama diterapkan untuk mendanai berbagai macam kepentingan mulai dari donasi bencana alam, kesehatan, pendanaan industri kreatif, hingga pendanaan UMKM sejak awal tahun 2000-an.

CROWDFUNDING PROPERTI

Konsep urun dana ini lahir dari semangat gotong royong yang sudah lama tumbuh di masyarakat, hanya saja crowdfunding berfokus pada urun dana melalui internet dengan pemberlakuan beberapa persyaratan tertentu.

Crowdfunding menurut Armin Schwienbacher adalah pembiayaan proyek atau usaha dari suatu kelompok atau individu yang bukan berasal dari pihak profesional (seperti bank, perusahaan pembiayaan, CSR).

Pengertian crowdfunding secara kompleks adalah urun dana masif yang terjadi tanpa pihak perantara lembaga keuangan, di mana pelaku usaha memanfaatkan kerumunan (masyarakat) untuk mengumpulkan uang secara langsung dari setiap individu melalui internet.

Crowdfunding dipakai sebagai cara alternatif untuk pembiayaan proyek dengan fokus pelaku usaha kecil. 18

Ada 4 (empat) macam crowdfunding yang dapat menjadi acuan kla

sifikasi dari Massolution.19 Crowdfunding pertama dan kedua bersifat

donasi tanpa ada keuntungan finansial, sedangkan jenis ketiga dan keempat ada keuntungan finansial: 18 Armin Schwienbacher, Benjamin Larralde, “Crowdfunding of Small Enterpreneurial Ven

tures (Handbook of Enterpreneurial Ventures)”, Oxford University Press, 2010, hal.4. 19 Massolution, “Crowdfunding Industry Report: Market Trends, Composition and Crowdfunding Platforms”, 2013,

https://www.crowdfunding.nl/wp-content/ uploads/2012/05/9283465-Massolution-abridged-Crowd-Funding-Industry-Report1.pdf. diakses tanggal 5 Januari 2016.

Pengumpulan sukarela) bertujuan sosial seperti sumbangan bencana kesehatan, pendidikan, dan lain-lain. Contoh GoFundMe.com, KitaBisa.com

2. Berbasis (Reward

funding) Pengumpulan disertai atau penghargaan bagi para donatur. Penghargaan dapat berupa barang/jasa non monetary atau berupa pembelian barang secara pre order. Crowdfunding jenis pada umumnya dipakai untuk mendanai perusahaan rintisan (start-up) bidang industri kreatif atau inovasi teknologi baru.

Contoh situs: Indiegogo.com, Kickstarter.com (USA)

3. Berbasis Pinjaman (Lending Based Crowd funding)

Crowdfunding umumnya untuk pendanaan start industri hingga UMKM yang tersentuh Indonesia mengatur sistem melalui Peraturan Nomor 77/POJK.01/2016 tentang Layanan Pinjam Meminjam Uang Berbasis Teknologi Informasi.

situs: Investree, Modalku, Amartha (Indonesia), LendingClub (USA)

CROWDFUNDING PROPERTI

4. Berbasis Permodalan/Ekuitas (Equity Basec Crowdfunding)

Crowdfunding berbasis perjanjian sama bagi hasil start ingin menawarkan saham melalui situs perantara. Penemuan baru ini telah diatur dalar Peraturan Nomor 37/POJK.04/2018 tentang Dana melalui Penawaran Teknologi Informa (Equity Crowdfunding). Penerbit hanya dapat menjual sahar

secara langsung kepada pemodal melalui sistem elektronik dengan menggunakan jaringan internet yang dikelola oleh penyedia situs Saham hanya dapat diperjualbelikan dan dialihkan di satu situs saja, tidak dapat dialihkan antar situs apalagi ke publik.

Sistem equity crowdfunding diperuntukkan khusus bagi perusahaan UMKM yang bukan tergolong Perusahaan Publik, sehingga penawaran saham dalam equity crowdfunding jelas bukan tergolong Penawaran Umum seperti dimaksud dalam peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal.

Contoh situs: di luar negeri Equityshares.com, sedangkan di Indonesia belum ada.

Crowdfunding properti sebagai tren terbaru investasi properti yang memanfaatkan kecanggihan teknologi informasi memberikan kesem patan investasi yang lebih terjangkau karena dana investasi yang dibu tuhkan relatif sedikit.

Hanya dengan dana Rp1 juta, para investor kecil sudah bisa ikut berinvestasi memiliki satu unit properti bersama-sama dengan orang-orang lain, sehingga tidak perlu lagi menunggu memiliki uang miliaran rupiah untuk berinvestasi sendiri di satu unit properti.

Mekanisme crowdfunding properti mirip investasi Reksa Dana, DIRE dan EBA di pasar modal karena sama-sama menerapkan Kontrak Investasi Kolektif (KIK). Reksa Dana digunakan untuk memfasilitasi para investor kecil yang ingin berinvestasi di pasar modal.

Investor besar dapat berinvestasi secara mandiri di pasar modal dengan membeli surat berharga (efek) berbentuk saham atau obligasi. Investasi secara mandiri ini tidak bisa dilakukan para investor kecil, sehingga diciptakan produk investasi Reksa Dana yang didukung Kontrak Investasi Kolektif (KIK). Dana Investasi Real Estat (DIRE) dan Efek Beragun Aset (EBA) juga dasarkan Kontrak Investasi Kolektif (KIK), namun obyek investasinya khusus di bidang properti.

Crowdfunding properti meskipun mirip Reksa Dana, DIRE dan EBA namun hingga kini belum diatur khusus oleh OJK. Crowdfunding properti diharapkan menjadi the next generation of online property investing, sehingga dibutuhkan perangkat hukum, keamanan investasi dan transaksi dana, pencegahan scam dan fraud, pengurangan risiko,

perlindungan data pribadi, dan legalitas badan usaha pengelola situs. Hal penting lain yang harus lebih dulu dibahas adalah kesesuaian praktik crowfunding properti dengan aturan hukum agar crowdfunding properti tidak melanggar hukum.

Para pihak yang terkait kegiatan crowdfunding secara umum adalah pemberi dana (masyarakat selaku investor atau donatur), penerima dana, dan penyelenggara (pengelola situs).

Walaupun dalam beberapa program melibatkan pihak perpanjangan tangan untuk membantu penyelenggara, namun pihak yang membantu dianggap berada dalam wewenang penyelenggara atau bukan pihak yang berdiri sendiri.

Contoh, dalam kegiatan crowdfunding situs Amartha memanfaatkan bantuan koperasi desa untuk menjangkau calon penerima dana dari masyarakat desa yang awam teknologi.

Crowdfunding yang bertujuan mengumpulkan dana investasi untuk properti pun idealnya harus melibatkan tiga pihak, yakni pemberi dana (masyarakat selaku investor), penerima dana (developer atau pemilik properti), dan penyelenggara (pengelola situs crowdfunding properti). 20

Crowdfunding properti dapat berbasis pinjaman (lending) dan permodalan (equity) atau hibrid (perpaduan keduanya). Crowdfunding properti di Indonesia belum diatur secara khusus oleh OJK, namun sistem crowdfunding berbasis pinjaman dan crowdfunding berbasis permodalan (ekuitas) telah diatur oleh OJK. Selama crowdfunding properti belum diatus secara khusus oleh OJK, maka kegiatan tersebut dapat tunduk pada Peraturan OJK (POJK)

BISNIS PROPERTI & REVOLUSI INDUSTRI 40

Tekfin-Pinjaman dan Tekfin-Permodalan. Bisnis jasa Tekfin-Pinjama diatur dalam POJK Nomor 77/POJK.01/2016 tentang Layanan Pinja Meminjam Uang Berbasis Teknologi Informasi (Peer-to-Peer Lending sedangkan bisnis jasa Tekfin-Permodalan diatur dalam POJK Nomor 37 POJK.04/2018 tentang Layanan Urun Dana melalui Penawaran Saham Berbasis Teknologi Informasi (Equity Crowdfunding).

Peraturan lain yang juga patut diperhatikan adalah POJK Nomor 13/POJK.02/2018 tentang Inovasi Keuangan Digital di Sektor Jasa Keuangan. Mengingat situs crowdfunding properti adalah salah satu bentuk jasa layanan tekfin/ fintech

maka Peraturan OJK ini ikut berperan memberikan kepastian hukum di bidang aktivitas jasa keuangan lainnya dalam pengelolaan investasi publik, penertiban bisnis tekfin/ fintech hingga regulatory sandbox dan aspek perlindungan konsumen.

Contoh situs crowdfunding properti Indonesia misalnya Napro, Gradana, Provesty. Pengelola situs hanya berperan sebagai pe nyelenggara, tidak menghimpun dana, dan tidak boleh membuat kepu tusan terkait penggunaan dana investasi.

Perbedaan crowdfunding properti dengan nonproperti adalah pengelola situs crowdfunding pro perti berperan juga sebagai pemilik aset yang namanya tertera pada sertifikat kepemilikan dengan dalih sebagai wakil investor. Masalahnya apakah hal ini diperbolehkan?

Jika nanti diperbolehkan, maka harus dikontrol OJK agar tidak terjadi penyimpangan penggunaan dana in vestasi oleh pengelola situs.

Langkah awal, masyarakat selaku calon investor menyetorkan dana ke pengelola situs atas suatu aset properti hingga terkumpul sesuai target pendanaan.

Pengelola situs menggunakan dana yang terkumpul untuk membeli properti sesuai yang dijanjikan secara tunai. Selanjutnya, ada beberapa opsi yang terjadi dalam praktik:

1. Sertifikat SHM (Sertifikat Hak Milik) dan AJB (Akta Jual Beli) atas nama badan usaha pengelola situs, berlaku untuk kerja sama dengan pihak developer rumah yang sudah jadi bentuk fisiknya atau dengan pemilik properti langsung.

2. Hanya PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual-Beli) yang atas nama pengelola situs, hal ini biasanya berlaku untuk kerja sama dengan

developer rumah inden dalam pengembangan rumah contoh untuk selanjutnya konsumen akhir contoh tersebut selesai dibangun.

Crowdfunding properti dapat menerapkan sistem pinjaman (lending).

permodalan (equity) atau hibrida. Contoh situs crowdfunding berbasis pinjaman di global antara lain Peerstreet, Prodigy Network, Lending Home, Floor, Patch Realty

Contoh situs crowdfunding properti berbasis permodalan/ekuitas di level global lain Share States, Real Crowd, Investa Crowd, Origin Investments, Uncles, Alphaflow, dan Multiple. Contoh situs crowdfunding properti di global yang menerapkan sistem hibrid (lending Mogul.

Akad lending based crowdfunding adalah perjanjian pinjam meminjam uang antara para investor pihak developer. Perjanjian tersebut dapat disertai jaminan Hak Tanggungan atau tanpa jaminan.

Pengelola berperan sebagai penerima kedua pihak administrasi, transaksi dana hingga pembebanan jaminan, namun tidak disertai pencantuman nama pengelola sebagai pemilik Sertifika

b) berwenang membuat sertifikat Hak Tanggungan yang terdiri Perjanjian jaminan dengan mekanisme Hak Tanggungan salinan tanah Tanggungan dan salinan APHT-nya

Pada metade 1 crowdfunding properti berbasis pinjaman (llhat skema 2.2) pemilik properti atau developer wajib menjual properti ke konsumen.

Setelah properti laku, maka dana investasi disertai bunga harus dikembalikan kepada para investor melalui pengelola situs Perjanjian pinjam-meminjam uang pada metode 1 terjadi antara para investor (selaku kreditor) dengan developer atau pemilik properti (selaku debitor) sedangkan penyedia situs berperan selaku perantara dan penyelenggara.

Pengembalian pinjaman oleh pengelola situs

Transaksi tunal propertiready, diiringi dengan – AJB antara pemilik properti dan pengelola situs – Sertifikat hak atas tanah atas nama pengelola situs

Transaksi tunal propertiinden, diiringi dengan -PPJB antara developer dan pengelola situs

Customer (End User)

REAL STATE

Transaksi jual bell antara pengelola situs dengan customer (end user) Peralihan AJB dan sertifikat ke customer (end user)

metode crowdfunding properti berbasis pinjaman (lihat skema akadnya tetap berdasarkan perjanjian pinjam meminjam uang. pihaknya berbeda yakni antara pengelola situs (selaku kreditor) dengan pemilik properti (selaku debitor), mana nama pengelola situs dalam Sertifikat AJB atau Pengelola situs bertanggung menjual properti ke konsumen, dan setelah properti laku maka investasi disertai bunga dikembalikan kepada para investor melalui pengelola Dalam selaku perantara, namun bertindak selaku penerima dari investor.

Crowdfunding properti berbasis permodalan/ekuitas tidak berdasarkan perjanjian pinjam meminjam uang, melainkan perjanjian kerja permodalan dengan model bagi hasil atau sharing profit digambarkan pada skema dan skema 2.5.

baca juga

    2.4 Metode

    Pada metode 1 crowdfunding properti berbasis permodalan atau ekuitas (lihat skema 2.4), perjanjian bagi hasil terjadi antara para investor langsung dengan pihak developer, sedangkan pengelola situs hanya sebagai perantara dan penyelenggara.

    Pihak developer bertanggung jawab membayar profit (jika untung) ke para investor, sementara pengelola situs hanya berperan menangani proses transaksi, kontrak, due diligence, dan lain-lain.

    Di sisi lain, pada metode 2 crowdfunding properti berbasis permodalan atau ekuitas (lihat skema 2.5), perjanjian bagi hasil terjadi antara pengelola situs dan para investor, namun di antara pengelola situs dan pihak developer juga terjadi perjanjian jual beli pro dengan nama pengelola situs tercantum pada dokumen Sertifikat Kepemilikan dan Akta Jual Beli (AJB).

    Umumnya platform fee max 5% dan management fee 8% dari nilai proyek, didapatkan dari developer (pemohon dana) saat kampanye berhasil dan dana dicairkan platform fee umumnya 2% atau Rp500.000 di awal, dibayarkan oleh masyarakat investor (pemberi dana)

    Leave a Comment

    Your email address will not be published.