PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

www.notarisdanppat.com – Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan  Dasar pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan adalah UU No.12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan UU No.12 Tahun 1994.  Dalam Undang-Undang No.12 Tahun 1985 Pasal 4 ayat 1 dijelaskan bahwa yang menjadi subyek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai ha katas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

Dengan demikian, merujuk pada Pasal 4 ayat 1 UU No.1985 sebagaiman disebut di atas, maka yang dimaksud dengan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Pajak yang dikenakan atas kepemilikan, penguasaan, dan pemanfaatan atas bumi dan bangunan. Jadi jika ada seseorang yang mengaitkan bukti kepemilikan tanan dengan SPOP atau SPPT PBB, jelas kurang tepat, karena PBB bukan bukti hukum kepemilikan, hanya kewajiban pajak tanah atau bangunan, bagi siapapun yang menempati per 1 Januari.

Adapun penerimaan dari Pajak Bumi dan Bangunan ini sebagian besar dialokasikan ke Pemerintah Daerah untuk kepentingan masyarakat di Daerah yang bersangkutan. Oleh karena itu, dalam proses pemungutan PBB Ditjen Pajak senantiasa bekerja sama dengan Pemerintah Daerah sehingga Pemerintah Daerah yang bersangkutan dapat dengan mudah untuk mengambil manfaat dari hasil pajak guna membiayai pembangunan di masing-masing wliayahnya.

2. Objek dan Subyek PBB

Dalam Pajak Bumi dan Bangunan yang menjadi objek pajak adalah Bumi dan Bangunan. Bumi adalah permukaan dan tubuh bumi yang ada di bawahnya, permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Sementara itu, bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan.[1]

Selanjutnya dalam penjelasan Pasal 1 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985  Jo Pasal 1 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 disebutkan bahwa yang termasuk dalam pengertian bangunan yang dapat dikenakan pajak adalah[2]:

1. Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut.
2. Jalan TOL
3. Kolam renang
4. Pagar mewah
5. Tempat oleh raga
6. Galangan kapal, dermaga
7. Taman mewah
8. Tempat penampungan/atau kilang minyak, air dan gas, pipa minyak.
9. Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

Sedangkan yang menjadi subyek pajak yang dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah orang atau badan yang[3]:

1. Mempunyai ha katas bumi.
2. Memperoleh manfaat atas bumi.
3. Memiliki atau menguasai bangunan.
4. Memperoleh manfaat atas bangunan.
5. Pengecualian Objek Pajak PBB

Dalam Pasal 3 ayat 1 UU No.12 Tahun 1985 Jo UU No 12 Tahun 1994 dijelaskan tentang Objek Pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Objek Pajak yang:

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
3. Merupakan hutan lindung, hutan suakan alam, hutan wisata, taman nasional, tanah pengembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsultan berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
5. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Yang dimaksud tidak untuk memperoleh keuntugan adalah bahwa objek pajak itu diusahakan untuk melayani kepentingan umum, dan nyata-nyata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan. Hal ini dapat diketahui antara lain dari anggaran dasar dan anggaran rumah tangga dari yayasan atau badan yang bergerak dalam bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional tersebut. Termasuk pengertian ini adalah wisata milik Negara sesuai dengan Pasal 2 Nomor 5 Tahun 1967 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok Kehutanan Negara. Adapun contoh bumi dan bangunan yang dimaksud di atas adalah[4]:

1. Pesantren atau sejenis dengan itu;
2. Madrasah;
3. Tanah wakaf;
4. Rumah sakit umum.
5. Tahun, Saat dan Tempat yang Menentukan Pajak Terutang

Tahun pajak pada PBB adalah jangka waktu satu takwin. Tahun takwin adalah masa dari tanggal 1 Januari sampai  31 Desember. Saat menentukan pajak terutang adalah menurut keadaan objek pada tanggal 1 Januari. Dengan demikian, segala perubahan atas objek pajak yang terjadi setelah 1 Januari sampai dengan 31 Desember tahun berjalan akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.[5]

Adapun tempat pajak terutang adalah:

1. Untuk daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
2. Untuk daerah lainya, di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II atau Kotamadya Daerah Tingkat II yang meliputi letak objek pajak.

5.Dasar Pengenaan PBB

            Dalam Pasal 6 ayat 1 UU No.12 Tahun 1985 Jo UU No.12 Tahun 1994 , dijelaskan bahwa yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Nilai Jual Objel Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Penganti.[6]

Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak  dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. Nilai jual pengganti adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut. Sedangkan nilai peroleh baru adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual objek pajak degan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penialian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.[7]

Besarnya NJOP ini ditetapkan setiapa tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap satu tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya.[8] Penetapan untuk daerah tertentu yang dilakukan dalam waktu satu tahun ini diakibatkan oleh perkembangan pembangunan di daerah tersebut yang mengakibatkan nilai jual objek pajak mengalami kenaikan yang cukup besar.

Sebagaimana telah dijelaskan pada pembahasan yang lalu, bahwa pajak dikenakan atas daya pikul seseorang yakni pajak harus disesuaikan dengan daya pikul seseorang. Gaya pikul seseorang ditentukan berdasarkan penghasilan dengan memperhitungkan  pengeluaran dan pembelanjaan, serta pemasukan seseorang.

Oleh karena itu, dalam hubungan adanya penentuan Nilai Jual Objek Pajak yang dikenakan pajak, Undang-Undang juga memberikan ketentuan mengenai Nilai Jual Objek Pajak yang tidak  Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Adapun besar NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp 8.0000.000,00 (delapan juta rupiah) untuk setiap wajib pajak (Pasal 3 ayat 3 UU No. 12 1985 tentang PBB).

Dalam kaitan ini, apabila seorang wajib pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, yang diberikan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak hanya salah satu objek pajak yang nilainya terbesar, sedangkan objek pajak yang lainya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak.[9]

Sejak tahun 2001 penenetapan Niali Jual Objek Pajak ditetapkan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,00 (dua belas juta rupiah) untuk setiap wajib pajak (KMK 201/00). Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak untuk setiap daerah Kabupaten/Kota ditetapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapatan Pemerintah Daerah setempat (KMK 201/00).

Adapun mengenai tata cara penetapan NJOPTKP ditetapkan unutk masing-masing kabupaten atau kota (KEP 251/00). Gubernur/Bupati/Walikota dapat menyampaikan usulan mengenai besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak untuk wilayahnya kepada Kepala Kantor wilayah Direktorat Jenderal (KEP 251/00). Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama Menteri Keuangan menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak dengan mempertimbangkan pendapat Gubernur/Bupati/Walikota setempat (KEP 251/00).[10]

1. Nilai Jual Kena Pajak

Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu presentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. Dasar perhitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari Nilai Jual Objek Kena Pajak.[11] Besarnya presentase Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi sosial ekonomi nasional.[12]

Dalam Peraturan pemerintah Nomor 25 Tahun 2002, disebutkan bahwa besarnya Nilai Jual Kena Pajak sebagai dasar perhitungan pajak yang terhutang adalah:

1. Objek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40% (empat puluh persen) dari Nilai Jual Objek Pajak;
2. Objek pajak lainya:

• Sebesar 40% (empat puluh persen) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Objek Pajaknya Rp 1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) atau lebih;
• Sebesar 20% (dua puluh persen) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Objek Pajaknya kurang dari Rp 1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).

2. Tarif Pajak, Pajak Terhutang

Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5% (lima persepuluh persen). Besarnya pajak yang terhutang adalah dengan cara mengalikan tariff pajak dengan Nilai Jual Kena Pajak. Nilai Jual untuk bangunan sebelum ditetapkan tariff pajak dikurangi terlebih dahulu dengan batas nilai jual bangunan tidak kena pajak sebesar Rp 2.000.000,00 (dua juta rupiah).[13]

3. Dasar Penagihan PBB

Sebelum membahas mengenai dasar dari penagiha Pajak Bumi dan Bangunan, perlu diketahui bahwa dalam rangka pendataan, subyek pajak wajib mendaftarkan objek pajaknya dengan mengisi Surat Pemberitahuan Objek Pajak, surat ini kemudian digunakan untuk menerbitkan surat-surat yang dijadikan dasar penagihan Pajak Bumi dan Bangunan. Adapun ketentuan-ketentuan terkait dengan Surat Pemberitahuan Objek Pajak tersebut adalah sebagai berikut:[14]

1. Surat Pemberitahuan Objek Pajak adalah surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk melaporkan data objek pajak menurut ketentuan undang-undang ini. (Pasal 1 UU No.12 Tahun 1985 Jo UU No.12 Tahun 1994)
2. Dalam rangka pendataan, wajib akan diberikan Surat Pemberitahuan Objek Pajak untuk diisi dan dikembalikan kepada Direktorat Jenderal Pajak. Wajib Pajak yang pernah dikenakan IPEDA tidak wajib mendaftarkan objek pajaknya kecuali kalau ia menerima SPOP, maka dia wajib mengisinya dan mengembalikannya kepada Direktorat Jenderal Pajak (Penjelasan Pasal 9 ayat 1 UU No. 12 Tahun 1985 Jo UU No.12 Tahun 1994)
3. Surat Pemberitahuan Objek Pajak harus diisi dengan jelas, benar, dan lengkap serta ditandatangani dan disampaikan kepada Direktorat Jenderal Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak objek pajak, selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari setelah tanggal diterimanya Surat pemberitahuan Objek Pajak oleh subyek Pajak. (Pasal 9 ayat 2 UU No. 12 Tahun 1985 Jo UU No.12 Tahun 1994)

Selanjutnya, setelah telah memilki SPOP dari setiap subyek pajak Direktorat Jenderal Pajak akan menerbitkan surat kepada subyek pajak yang menjadi dasar pengenaan pajak PBB. Adapun surat tersebut adalah sebagai berikut:

1. Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT)

SPPT adalah surat yang dipergunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak untuk  memberitahukan besarnya pajak yang terhutang kepada wajib pajak. Dasar penerbitan SPPT adalah[15]:

• Surat Pemberitahuan ini berdasarkan Surat Pemberitahuan Objek Pajak
• Objek pajak yang sebelumnya telah dikenakan IPEDA, SPPT dapat diterbitkan berdasarkan data objek pajak yang telah ada pada kantor pelayanan PBB yang bersangkutan.

Pajak yang terutang berdasarkan SPPt harus dilunasi selambat-lambatnya enam bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak. Dengan demikian, jika wajib pajak menerima SPPT pada tanggal 1 Maret 2000, selambat-lambatnya pada tanggal 30 Agustus 2000 ia harus sudah melunasi PBB-nya. Tanggal 31 Agustus disebut juga tanggal jatuh tempo.

1. Surat Ketetapan Pajak (SKP)

Surat ini diterbitkan apabila SPOP yang lainya ternyata jumlah pajak terutang leih dari jumlah pajak berdasarkan SPOP yang dikembalikan oleh wajib pajak. Pajak yang terutang berdasarkan SKP harus dilunasi selambat-lambatnya satu bulan sejak tanggal diterimanya SKP.[16]

1. Surat Tagihan Pajak (STP)

Surat ini diterbitkan apabila:

• Wajib pajak terlambat membayar pajaknya seperti tercantum dalam SPPT.
• Wajib pajak terlambat membayar pajaknya seperti tercantum dalam SKP.
• Wajib pajak melunasi pajak yang terutang setelah lewat saat jatuh tempo pembayaran PBB, tetapi denda administrasi tidak dilunasi.

Dalam STP ini wajib pajak dikenakan denda administrasi, jika keterlambatan dikarenakan melampaui batas waktu jatuh tempo SPPT denda administrasinya sebesar 2%. Sedangkan saat jatuh tempo STP adalah satu bulan sejak diterimanya STP oleh wajib pajak.[17]

4. Pembagian Hasil PBB

Hasil penerimaan PBB merupakan penerimaan Negara yang dibagi antara pemrintah pusat dan daerah dengan imbangan sebagai berikut[18]:

1. Pemerintah pusat sebesar 10% dari penerimaan PBB
2. Pemerintah daerah sebesar 90% dari penerimaan PBB, dengan ketentuan sebagai berikut:

• Biaya pemungutan PBB = 9% diperoleh dari (10 x bagian pemda seluruhnya (90%) )
• Daerah tingkat I = 16,2% diperoleh dari (20% x 81%)
• Daerah tingkat II = 64,2% diperoleh dari (80% x 81%)

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 83/KMK.04/1994, 10% bagian pemerintah pusat dibagikan secara merata kepada seluruh daerah tingkat II dikurangi baiaya administrasi.

5. Sanksi Administrasi

Saknsi administrasi dalam PBB meliputi kondisi

1. Wajib Pajak tidak menyampaikan SPOP walaupun telah ditegur secara tertulis, dikenakan sanksi adaministrasi berupa denda sebasear 25% (dua puluh lima persen dihitung dari pokok pajak)
2. Wajib pajak berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang lebih besar dari jumlah pajak yang dihitung berdasarkan SPOP, maka selisih pajak yang terutang tersebut ditambah/ dikenakan sanksi administrasi berupa denda sebesar 25% (dua puluh lima persen) dari selisih pajak terutang.
3. Wajib pajak tidak membayar atau kurang membayar. Pajak terutang pada saat jatuh tempo pembayaran, dikenakan sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2 % (dua persen) sebulan dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari ;
4. pembayaran untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat bulan).
5. Sanksi Pidana

Sanksi pidana diatur sebagai berikut:

1. Barang siapa karena kealpaannya:

• Tidak mengembalikan/menyampaikan SPOP kepada Direktorat Jenderal Pajak;
• Menyampaikan SPOP tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan atau melampirkan keterangan yang tidak benar, sehingga menimbulkan kerugian kepada Negara. Dipidana kurungan selama-lamanya 6 (enam) bulan atau denda setingi-tingginya sebesar 2 (dua) kali pajak terutang.

1. Barang siapa dengan sengaja:

• Tidak mengembalikan atau menyampaikan SPOP kepada Direktorat Jenderal Pajak;
• Menyampaikan SPOP tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan atau melampirkan keterangan yang tidak benar,
• Memperlihatkan surat palsu atau dipalsukan atau dokumen lain yang palsu atau dipalsukan seolah-olah benar;
• Tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat dokumen lainya;
• Tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan

Sehingga menimbulkan kerugian kepada Negara, dipidana dengan pidana penjara selama-lamanya 2 (dua) tahun atau denda setinggi-tingginya 5 (lima) kali pajak yang terutang.

2. Terhadap kategori bukan wajib pajak yang bersangkutan yang melakukan tindakan sebagimana dimaksud pada angka 2 huruf d dan e , dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 2.000.000,00 (dua juta rupiah).

Pengertian bukan wajib pajak di atas adalah pejabat yang bertugas dan pekerjaannya berkaitan langsung atau ada hubungannya dengan objek pajak atau pihak lainya. Ancaman pidana pada angka 2 (dua) dapat dilipatkan apabila seseorang melakukan lagi tindak pidana di bidang perpajakan sebelum lewat 1 (satu) tahun, terhitung sejak selesainya menjalani sebagian atau seluruh pidana penjara yang dijatuhkan atau sejak dibayarnya denda. Selanjutnya tindak pidana tidak dapat dituntut setelah lamapu 10 (sepuluh) tahun sejak berakhirnya tahun pajak yang bersangkutan.

baca juga PAJAK PENJUALAN ATAS BARANG MEWAH (PPnBM)

7. Keberatan dan Banding

Apabila Wajib Pajak keberatan terhadap SPPT dan SKP, Wajib Pajak dapat mengajukan Surat Keberatan kepada Direktur Jenderal Pajak. Keberatan terhadap SPPT dan SKP harus di ajukan masing-masing dalam satu surat keberatan tersendiri untuk setiap tahun pajak. Dalam hal Pajak Bumi dan Bangunan kebaratan dapat diajukan atas:

1. Surat Pemebritahuan Pajak Terutang (SPPT)
2. Surat Ketetapan Pajak (SKP)

Tata cara keberatan seperti halnya pengajuan keberatan jenis pajak lainya yang telah diatur dalam Undang-undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan antara lain:

• Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahada Indonesia dengan menyatakan alas an secara jelas;
• Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT dan atau SKP oleh Wajib Pajak, kecuali Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dipenuhi karena keadaan diluar kekuasaannya;
• Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak.

Wajib Pajak yang tidak puas dengan keputusan keberatan atau keputusan Direktur Jenderal Pajak berupa penolakan (Pasal 4 ayat 6 UU No.12 Tahun 1994) akibat Wajib Pajak ditunjuk sebagai Subyek Pajak PBB dapat mengajukan banding kepada Pengadilan Pajak.