Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

notarisdanppat.com Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) : Drama Pajak Bumi dan Bangunan: Dari Panik ke Paham Bareng Kak Icha

“Eh bro, lo inget gak sih kalo rumah yang lo bangun tahun lalu itu udah kena pajak?” tanya Danu sambil ngelirik aplikasi catatan keuangannya.

“Lah, pajak yang mana lagi nih?” jawab Bagas, sahabatnya yang baru aja ngeluncurin homestay kecil di pinggir Jogja. “PPN udah, PPh udah. Jangan bilang ini pajak baru lagi.”

Danu ngeluarin ekspresi ‘yaelah’. “Bukan pajak baru lah, Gas. Ini Pajak Bumi dan Bangunan. Alias PBB. Lo tau gak tuh?”

Bagas bengong. “Jujurly… gue gak paham. PBB tuh apa sih?”

Danu langsung buka HP, video call kakaknya, Icha—anak hukum pajak yang jadi andalan kalau lagi panik pajak. Gak sampe semenit, Icha udah nongol di layar.

“Ada apa nih? Drama pajak lagi?” sapa Icha sambil ketawa kecil.

“Gas mau nanya tentang PBB, Cha. Boleh pencerahan dikit gak? Soalnya gue takut nih dia keburu kena denda gara-gara belum paham sistemnya.”

Icha nyengir. “Oke-oke, sini gue kasih paham dari awal ya. Siapin cemilan, soalnya ini bakal jadi kuliah ringan tapi penting.”

1. Apa Itu Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)?

“PBB itu adalah pungutan pajak yang dibayar oleh orang atau badan yang punya tanah atau bangunan. Jadi, kalau lo punya sawah, rumah, gedung, kebun, atau semacamnya—dan itu menghasilkan nilai tambah secara ekonomi atau status sosial—lo wajib bayar PBB.”

Bagas melongo. “Berarti homestay gue kena ya?”

“Yoi,” kata Icha sambil angguk. “Karena itu termasuk objek bangunan, dan fungsinya untuk usaha. Maka dari itu, otomatis udah masuk objek PBB.”

2. Contoh Objek Pajak: Dari Sawah Sampai Mal

Danu nyaut, “Cha, jadi yang masuk objek PBB tuh apa aja?”

Icha ngasih list simpel:

Objek bumi: sawah, ladang, kebun, tanah kosong, tambang
Objek bangunan: rumah tinggal, gedung, apartemen, pusat perbelanjaan, bangunan usaha, bahkan jalan tol

Bagas panik. “Jalan tol juga? Astaga…”

Icha ketawa. “Tenang Gas, kalo lo bukan pemilik jalan tol, ya gak usah panik. Tapi semua properti yang punya nilai ekonomis dan dimiliki pribadi atau badan usaha ya masuk objek pajak.”

baca juga

• Konsultan Pajak Bukan Buat Sultan Doang: Semua Orang Bisa Pake
• Terjebak Sengketa Pajak? Chill, Ini Cara Lo Bisa Lawan Lewat Jalur Litigasi
• Jual vs Sewa Properti Sama-Sama Kena Pajak Tapi Cara Kenaikannya Beda Gengs
• PPN 0% ITU BUKAN FREE PAJAK YAA, JANGAN KE-GASLIGHT SAMA ANGKA 0
• Deposito Kena Pajak? Gak Salah Baca, Bro! Cek Dulu Biar Gak Zonk Saat Dapet Bunga

3. Tapi Gak Semua Objek Kena Pajak, Ini Pengecualiannya

“Nah, ada juga loh objek yang gak dikenakan PBB,” kata Icha sambil geser ke whiteboard mini di kamarnya.

• Digunakan buat ibadah, sosial, pendidikan, atau kesehatan tanpa cari untung
• Dimiliki organisasi internasional yang diatur Menkeu
• Hutan lindung, taman nasional, tanah desa untuk penggembalaan
• Properti milik kedutaan asing atau konsulat, berdasarkan prinsip timbal balik
• Kuburan dan peninggalan sejarah

Danu ngegas, “Berarti tanah buat masjid, sekolah, atau rumah sakit gratisan gak kena PBB?”

“Yap. Asal gak dipakai buat bisnis. Misalnya lo buka pesantren gratis—aman. Tapi kalau pesantrennya dibikin komersil, ya lain cerita.”

Bagas nyatet cepat. “Jadi ini tuh soal fungsi dan siapa pemiliknya ya, bukan sekadar bentuk tanah atau bangunannya.”

Icha angguk. “Benar banget.”

4. Siapa yang Narik PBB dan Dasarnya Apa?

“PBB ini awalnya ditarik sama pemerintah pusat lewat DJP. Tapi sejak ada UU No. 28 Tahun 2009, urusan PBB buat wilayah perdesaan dan perkotaan udah dialihin ke pemda, alias pemerintah kabupaten/kota,” jelas Icha.

“Kecuali untuk sektor Pertambangan, Perkebunan, dan Kehutanan (PBB-P3), itu masih dipegang pusat.”

Undang-Undang yang ngatur antara lain:

• UU No. 12 Tahun 1985 dan perubahannya UU No. 12 Tahun 1994 – ngatur tentang definisi, tarif, dan objek pajak
• UU No. 28 Tahun 2009 – ngatur pemungutan PBB oleh daerah

Bagas nanya, “Jadi kalo gue mau bayar, harus ke mana?”

“Lo tinggal cek ke kantor pajak daerah (Bapenda) tempat properti lo berada. Tapi sekarang juga bisa lewat aplikasi atau marketplace. Cek aja di Tokopedia, Bukalapak, atau e-commerce lain, ada fitur bayar PBB.”

Danu ngecek HP. “Wah, bener. Gampang banget.”

5. Cara Hitung PBB Gimana? Rumusnya Bikin Pusing Gak?

Icha ketawa. “Santuy, gak serumit skripsi. Rumusnya kayak gini:”

PBB = Tarif x (NJOP – NJOTKP)

• NJOP: Nilai Jual Objek Pajak (nilai pasar tanah/bangunan lo)
• NJOTKP: Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (potongan dari pemerintah, misalnya 10 juta)
• Tarif: Biasanya 0,5%

Contoh: Misalnya NJOP tanah dan bangunan lo 100 juta, NJOTKP-nya 10 juta, maka dasar pengenaan pajak = 90 juta.
PBB = 0,5% x 90 juta = Rp450.000

Bagas nyengir. “Wah ini mah masih masuk akal ya. Gak kaya PPh yang kadang bikin stres.”

“Yoi. Dan lo bisa lihat NJOP lo di SPPT yang dikirim pemda atau dicek online juga.”

6. Kapan Harus Bayar dan Apa Risiko Kalau Telat?

“Biasanya, SPPT PBB keluar tiap awal tahun dan jatuh tempo akhir Agustus atau September, tergantung pemda masing-masing. Kalo telat bayar, siap-siap kena denda 2% per bulan,” tegas Icha.

“Wah, lumayan juga tuh denda. Kalo lupa setahun bisa jadi dua digit dendanya.”

Icha angguk. “Makanya banyak orang sekarang pasang pengingat otomatis. Atau langsung bayar sekaligus pake fitur e-wallet.”

7. Kenapa PBB Itu Penting dan Gak Bisa Dianggap Sepele

“Gini Gas,” kata Icha serius. “Lo boleh punya properti gede, branding keren, tamu banyak. Tapi kalo PBB lo gak dibayar, lama-lama bisa jadi masalah hukum. Apalagi kalo properti lo mau dijual atau dijadikan agunan. Status pajak itu dicek semua.”

Danu nambahin, “Dan lo bisa dianggap gak tertib administrasi. Reputasi lo sebagai pengusaha bisa jatuh cuma gara-gara gak ngerti pajak.”

Bagas senyum kecut. “Thanks banget ya, Cha. Ini bener-bener kuliah kilat. Harusnya ada podcastnya nih.”

Icha ketawa. “Next time aja kita bikin bareng. Judulnya: ‘Ngopi, Ngeceng, Bayar PBB’.”

Penutup: Lo Mau Jadi Bagas Sebelum atau Sesudah Melek Pajak?

Setelah call itu, Bagas langsung nyari SPPT PBB homestay-nya dan bayar lewat e-commerce. Cuma butuh 5 menit, selesai, dan dia bisa tidur nyenyak.

Moral of the story? Jangan nunggu panik baru paham. Karena Pajak Bumi dan Bangunan bukan cuma kewajiban, tapi bentuk tanggung jawab lo atas properti yang lo miliki.

Makin paham pajak, makin tenang jalanin bisnis.