Kerangka Hukum Hak Tanggungan

www.notarisdanppat.com – Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, dinyatakan bahwa Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Kreditor tertentu terhadap Kreditor-Kreditor lain.

Adapun Objek Hak Tanggungan adalah Berdasarkan Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, bahwa Hak tanggungan atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan. Berdasarkan ketentuan Pasal tersebut yang merupakan Objek dari Hak Tanggungan adalah:

• Hak Atas Tanah berupa; Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan.
• Benda-benda yang melekat pada Tanah.

Selain yang tersebut dalam Pasal 4 ayat (1) di atas dalam pasal-pasal selanjutnya ada beberapa hak atas tanah yang dapat dijadikan objek hak tangungan antara lain; Hak Pakai Atas Tanah Negara (Pasal 4 ayat 2), Hak Pakai atas Tanah Hak Milik (Pasal 4 ayat 3).

Ada 4 (empat) syarat yang harus dipenuhi oleh Objek Hak Tangungan, yakni:

1. Dapat dinilai dengan uang;
2. Dapat didaftarkan dalam daftar umum;
3. Dapat dipindahtangankan;
4. Ditunjuk oleh Undang-undang.

Subyek Hak Tanggungan menurut Pasal 8 dan 9 ayat (1) dan (2) Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tangunggan Atas Tanah terdiri atas:

• Pemberi Hak Tanggungan:

Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan harus ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.

• Pemegang Hak Tanggungan

Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.

Dari sini dapat disimpulkan bahwa Subyek dari Hak Tanggungan bisa perorangan maupun badan hukum, baik sebagai Pemberi Hak Tanggungan atau sebagai Pemegang Hak Tanggungan.

Selanjutnya berkaitan dengan ciri dan sifat dari Hak Tanggungan ini adalah sebagai berikut:

1. Merupakan Hak Jaminan Kebendaan;
2. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada pemegang lainya;
3. Ketentuan Hak Tanggungan bersifat memaksa;
4. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi atau tidak dapat dipisahkan;
5. Hak Tanggungan mengiuti benda yang dijaminkan;
6. Dalam Hak Tanggungan terdapat peringkat yang lebih tinggi diantara kreditur pemegang Hak Tanggungan;
7. Hak Tanggungan membebani hak atas tanah tertentu;
8. Hak Tanggungan wajib didaftrakan;
9. Hak Tanggungan dapat disertai janjj-janji tertentu;
10. Pelaksanaan Ekseskusi yang mudah dan Pasti;

Selanjutnya berkaitan dengan tata cara pendafataran Hak Tanggungan dapat dijelaskan sesuai alur berikut ini:

1. Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut;
2. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
3. Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
4. Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan;
5. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari setelah penandatangan Akta Pemberian Hak Tanggungan, PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lailn yang diperlukan kepada kantor Pertanahan;
6. Pendaftaran Hak Tanggungan tersebut dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan;
7. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan tersebut adalah tanggal hari ke-7 (tujuh) setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ke-7 (tujuh) itu jatuh pada hari libur, buku tanah diberi tanggal pada hari kerja berikutnya;
8. Hak Tanggungan dianggap lahir sesuai dengan tanggal buku tanah Hak Tanggungan.
9. Sebagai tanda bukti Hak Tanggungan Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan sesuai dengan peraturan perundang-undangan;
10. Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.
11. Sertifikat Hak Tanggungan tersebut memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah;
12. Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi hak pembebanan Hak Tanggungan dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan;
13. Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada Pemberi Hak Tanggungan.

 

baca juga Pengertian dan Startegy Investasi dalam Saham

Demikianlah ulasan mengenai kerangkat hukum Hak Tanggungan di Indonesia, semoga artikel ini memberikan pemahaman yang lebih baik kepada pembaca terkait kerangka hukum dari Hak Tanggungan yang selama ini selalu menjadi problematika di kalangan masyarakat awam hukum.