Hukum Sewa Menyewa Berdasar KUHP dan Menurut Hukum Islam

www.notarisdanppat.com – Sewa-Menyewa Pada Umumnya , Apa yang dimaksud dengan perjanjian Sewa-Menyewa ?

Dalam kamus besar Bahasa Indonesia sewa diartikan sebagai pemakaian dengan membayar uang sewa dan menyewa berarti memakai dengan membayar sewa. Dalam pasal 1548 KUHPerdata sewa-menyewa diartikan sebagai suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.

Dari pengertian di atas, dapat diambil pemahaman bahwa dalam sewa-menyewa terdapat dua pihak; pihak pertama sebagai yang menyewakan dan pihak yang menyewa. Pihak yang menyewakan berhak menerima sejumlah pembayaran dari penyewa, sedangkan pihak yang menyewa berhak menerima fasilitas rumah yang disewakan dan berhak menempatinya.

Dalam perjanjian sewa-menyewa ini menurut ketentuan hukum apabila para pihak telah sepakat untuk mengikatkan dirinya dalam perjanjian sewa-menyewa, maka para pihak terikat dengan hak dan kewajiban yang diatur dalam KUHPerdata. Adapun Hak dan Kewajiban yang dimaksud adalah sebagai berikut:

Hak dan Kewajiban Pihak yang menyewakan

Hak utama dari pihak yang menyewakan adalah mendapatkan pembayaran atas harga sewa yang telah disepakati kedua belah pihak. Sedangkan kewajiban bagi pihak yang menyewakan, antara lain:

Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa sebagaimana di atur dalam pasal 1550 ayat (1) KUHPerdata;
Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang disepakati dan yang dimaksudkan dalam perjanjian ( Pasal 1550 ayat (2) KUHPerdata);
Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan (Pasal 1550 ayat (3) KUHPerdata);
Melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUHPerdata);
Menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUHPerdata);
Hak dan Kewajiban pihak yang menyewa

Hak utama pihak penyewa adalah menerima barang yang disewakan dengan baik. Adapun kewajiban bagi pihak penyewa antara lain, sebagai berikut:

Memakai barang sewa sebagaimana barang tersebut seakan-akan kepunyaan sendiri;
Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan (Pasal 1560 KUHPerdata).

Dalam perjanjian atau dalam segala transaksi pasti ada yang namanya resiko, namun dalam sewa-menyewa ini ada pengaturan mengenai pembenanan resiko dari perjanjian sewa-menyewa. Dalam Pasal 1553 KUHPerdata dijelaskan bahwa dalam sewa menyewa resiko mengenai barang yang disewakan dipersewakan dipikul oleh sipemilik barang, yaitu pihak yang menyewakan. Pembebanan resiko yang didasarkan pada peristiwa diluar kesalahan para pihak yang menyebabkan musnahnya barang atau objek sewa. Musnahnya barang yang menjadi objek perjanjian sewa-menyewa dapat dibagi menjadi dua macam, yaitu:

Dalam pasal 1553 KUHPerdata dijelaskan bahwa apabila selama waktu sewa-menyewa, barang yang disewakan sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tidak disengaja, maka perjanjian sewa-menyewa gugur demi hukum. Jadi menurut aturan ini apabilah barang yang disewakan musnah atau masih terdapat sisa walaupun sedikit, maka perjanjian dianggap berakhir artinya perjanjian batal demi hukum.
Jika barang yang musnah hanya sebagian saja, maka setidaknya penyewa dapat memilih sebagai berikut:

Meneruskan perjanjian sewa-menyewa dengan meminta pengurangan harga sewa;
Meminta pembatalan perjanjian sewa-menyewa.

Bentuk perjanjian sewa-menyewa. Pada dasarnya berkaitan dengan bentuk perjanjian sewa-menyewa tidak dipersyaratkan dalam bentuk tertentu, boleh ia hanya dilakukan dengan cara lisan atau dilakukan dengan cara tertulis. Mengenai perjanjian sewa menyewa yang dibuat dalam bentuk tertulis, maka para pihak dapat membentuknya dengan 3 (tiga) macam bentuk perjanjian tulis sebagai berikut:

Perjanjian di bawah tangan. Bentuk perjanjian ini merupakan perjanjian tertulis yang memuat ketentuan-ketentuan yang sederhana, bahasa yang digunakan biasanya bersifat formal dan kurang memperhatikan bahasa hukum. Umumnya perjanjian di bawah tangan ini dibubuhi materai yang ditandatangi oleh kedua belah pihak;
Perjanjian dengan saksi akta notaris. Perjanjian ini sebenarnya merupakan bentuk perjanjian di bawah tangan, hanya saja bedanya dibuat dan disaksikan oleh notaris dengan dibubuhi tandatangan oleh notaris yang bersangkutan. Karena di buat dihadapan notaris meskipun bentuknya masih sederhana, bahasa yang digunakan sudah sesuai dengan bahasa hukum yang berlaku sebab diarahkan oleh notaris bersangkutan;
Perjanjian Akta Otentik. Merupakan perjanjian yang dibuat langsung oleh notaris. Jenis dokumen ini merupakan alat bukti yang paling sempurna dibandingkan dua perjanjian tertulis yang tersebut di atas. Perjanjian ini umumnya di buat oleh notaris atas kewenangan yang diberikan oleh suatu undang-undang secara langsung. Perjanjian semacam ini dianggap tidak sah apabila tidak dilakukan dengan Akta Otentik.

Berdasarkan uraian di atas setidaknya ada beberapa hal penting yang harus diperhatikan dalam setiap perjanjian sewa-menyewa. Dalam perjanjian sewa-menyewa ini, memiliki tiga unsur penting yang harus diperhatikan oleh para pihak dalam membuat perjanjian, yakni:

Kenikmatan atas suatu barang yang dijadikan objek sewa

Dalam perjanjian sewa menyewa pada hakikatnya yang beralih bukanlah barang atau kepemilikan atas benda. Dalam benda sendiri ada dua jenis kepemilikan yakni kepemilikan atas wujud benda dan kepemilikan atas manfaat suatu benda. Dalam perjanjian sewa menyewa yang beralih bukanlah kepemilikan atas wujud benda, akan tetapi hanya manfaat saja.

Jangka Waktu Sewa

Jangka waktu dalam sewa-menyewa ini harus benar-benar di buat rinci dan jelas oleh para pihak yang melakukan perjanjian sewa-menyewa. Jangka waktu dalam sewa menyewa jangan sampai mengandung multitafsir yang akan menyebabkan sengketa di kemudian hari.

Harga Sewa

Harga sewa ini sama pentingnya dengan dua unsur di atas, wujud manfaat serta jangka waktu. Harga sewa ini umumnya berkaitan secara langsung dengan seberapa besar manfaat objek sewa dan seberapa lama jangka waktu sewa. Oleh karena itu, dalam perjanjian sewa-menyewa harga sewa ini harus disepakati oleh kedua belah pihak tanpa ada paksaaan.

Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Menurut KUHPerdata

Bagaiamanakah pengaturan sewa-menyewa rumah dalam KUHPerdata?

Menurut Pasal 1 angka 7 Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman dijelaskan bahwa Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Dalam angka 8 disinggung pula pengertian dari Rumah Komersia yang menurut definisinya adalah rumah yang dibangun dengan tujuan mendapatkan keuntungan. Termasuk di dalamnya Rumah untuk sewa-menyewa.

Dalam Pasal 50 Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman disingung mengenai hunian rumah dengan cara sewa ini, sebagai berikut:

Setiap orang berhak untuk bertempat tinggal atau menghuni rumah.
Hak untuk menghuni rumah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa:
1. hak milik; atau
2. sewa atau bukan dengan cara sewa.
Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara penghunian dengan cara sewa menyewa dan cara bukan sewa menyewa sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Mengenai hubungan sewa-menyewa Rumah atau Perumahan di atur dalam PP No. 49 Tahun 1963 tentang Hubungan Sewa-Menyewa Perumahan sebagai berikut:

Pada umumnya dalam hubungan sewa-menyewa berlaku hukum tentang sewa-menyewa.
Hanya dengan izin pemilik dan selama waktu sewa penyewa dapat menyewakan sebagian dari perumahan kepada pihak ketiga.

Dalam KUHPerdata khususnya Pasal 1548 dinyatakan bahwa sewa menyewa rumah adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan suatu rumah, selama suatu waktu dan dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Karena merupakan perjanjian maka sewa-menyewa rumah ini pada dasarnya berlaku asas konsensualisme dimana perjanjian itu telah terjadi jika telah ada consensus antara pihak-pihak yang mengadakan perjanjian. Mengacu pada azas ini dimana suatu perjanjian itu lahir pada saat terjadinya kesepakatan.

Jika kemudian dianalisis berdasarkan syarat sahnya suatu perjanjian yang terdiri dari; kesepakatan, cakap hukum, objek perjanjian, dan causa yang halal. Maka dari aspek adanya kesepakatan dan unsur cakap hukum perjanjian sewa-menyewa ini tidak memiliki perbedaan dengan perjanjian pada umumnya. Perjanjian sewa-menyewa rumah baru dapat dibedakan ketika melihat unsur objek perjanjian dan causa halal.

Objek perjanjian dalam sewa-menyewa rumah antara lain; harga, rumah, jangka waktu. Sedangkan causa halalnya mengadung makna bahwa rumah yang disewakan tidak bertentang dengan peraturan perundang-undangan, ketertiban umum dan kesusilaan.

Selanjutnya, berkaitan dengan Hak dan Kewajiban para pihak adalah sebagai berikut:

Hak dan Kewajiban Penyewa

Hak dari Penyewa Rumah adalah:

Menerima rumah yang disewanya dari pihak yang menyewakan.
Memakai rumah yang disewanya tersebut dalam keadaan yang terpelihara untuk keperluan si penyewa.

Sedangkan kewajiban pokok dari penyewa rumah yaitu :

Memakai rumah yang disewa sebagai “Bapak rumah yang baik” sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada itu menurut perjanjian sewa menyewa. Maksud dari “Bapak ruamh yang baik” adalah mampu memperlakukan rumah seakan-akan miliknya sendiri.
Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan menurut perjanjian.
Hak dan Kewajiban Pemilik Rumah

Hak dari Pemilik Rumah adalah:

Menerima pembayaran uang sewa pada waktu yang telah ditentukan.
Berhak menerima kembali rumah yang disewakan dari pihak penyewa sebagaimana keadaan rumah pada waktu diserahkannya pada penyewa.

Kewajiban Pemilik Rumah

Menyerahkan rumah yang disewakan kepada si penyewa
Memelihara yang disewakan hingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan.
Memberikan kepada si penyewa kenikmatan tentram dari yang disewakan selama berlangsungnya persewaan.

Berkaitan dengan kewajiban pemberi sewa atau pemilik rumah ini diatur dalam Pasal 1551 ayat (1) KUHperdata bahwa Pihak yang menyewakan wajib menyerahkan rumah yang disewakan dalam keadaan terpelihara. Dan pasal 1556 KUHPerdata bahwa Kewajiban
memberikan kenikmatan tentram kepada penyewa rumah sebagai kewajiban pihak yang menyewakan untuk menanggulangi tuntutan-tuntutan hukum dari pihak ketiga, jadi bukan gangguan fisik.

Setiap transaksi dalam bentuk apapun selalu memiliki resiko, demikian halnya dengan resiko sewa-menyewa rumah. Adapun beberapa resiko yang umumnya terjadi dari sewa-menyewa rumah adalah bahwa dalam sewa menyewa rumah ialah apabila yang disewa rusak karena suatu peristiwa yang terjadi diluar kesalahan salah satu pihak, maka perjanjian sewa menyewa batal demi hukum.

Apabila terjadi sengketa diantara kedua belah pihak, maka ada beberapa kententuan hukum yang berlaku yakni sebagai berikut:

Jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa.
Jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.

Penyelesaian sengketa penghuni rumah oleh bukan pemilik juga bisa dilakukan melalui Pengadilan Negeri. Jadi jika terjadi suatu sengketa atas perjanjian sewa-menyewa rumah jika memang tidak bisa diselesaikan secara damai, maka boleh mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri tempat dimana rumah sewa berada.

Demikianlah uraian mengenai perjanjian sewa-menyewa rumah dalam KUHPerdata. Masih terdapat beberapa aturan lain mengenai sewa-menyewa rumah ini, salah satunya adalah seperti yang telah disinggung di atas.

Kekuatan Hukum Akta Otentik dan Akta di Bawah Tangan dalam Perjanjian Sewa-Menyewa

Dalam tradisi perjanjian sewa-menyewa Ruko di sekitar daerah saya, ada yang melakukan perjanjian sewa-menyewa baik. Umumnya mereka membuat suatu perjanjian cukup dengan akta di bawah tangan dan ada pula yang menggunakan Akta Otentik. Apa perbedaan diantara keduanya?

Pengertian dan Perbedaan Akta Otentik dan Akta di Bawah Tangan

Pada Pasal 165 Staatsblad Tahun 1941 Nomor 84 dijelaskan pengertian tentang akta yaitu sebagai berikut:

“Akta adalah surat yang diperbuat demikian oleh atau dihadapan pegawai yang berwenang untuk membuatnya menjadi bukti yang cukup bagi kedua belah pihak dan ahli warisnya maupun berkaitan dengan pihak lainnya sebagai hubungan hukum, tentang segala hal yang disebut didalam surat itu sebagai pemberitahuan hubungan langsung dengan perihal pada akta itu.”

Pengaturan mengenai akta otentik dan akta dibawah tangan ini dapat kita temui dalam Pasal 1867-1874 KUHPerdata dengan penjelasan sebagai berikut:

Pasal 1867 menyatakan bahwa “ pembuktian dengan tulisan dilakukan dengan tulisan-tulisan otentik maupun dengan tulisan-tulisan di bawah tangan”. Pasal tersebut mengandung pengertian bahwa ada dua macam akta yakni:
Akta Otentik; dan
Akta di Bawah Tangan.
Pasal 1868 menyatakan bahwa “akta otentik adalah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, di buat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta dibuatnya”. Jadi akta otentik merupakan akta yang dibuat oleh atau dibuat para pihak dihapadapn notaris.
Pasal 1869 menyatakan bahwa “suatu akta, yang karena tidak berkuasa atau tidak cakapnya pegawai dimaksud di atas, atau karena suatu cacat dalam bentuknya, tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik, namun demikian mempunyai kekuatan hukum sebagai tulisan di bawah tangan jika ia ditandatangi oleh para pihak”. Berdasarkan pasal tersebut dapat disimpulkan bahwa akta di bawah tangan adalah akta yang dibuat tidak di hadapan notaris atau dihadapan notaris akan tetapi notaris tersebut tidak memiliki kewenangan terhadap perjanjian, dimana para pihak secara sengaja menandatangi akta tersebut.

Sejauh mana kekuatan pembuktian dari akta-akta tersebut? Dalam Pasal 1870 dijelaskan bahwa “suatu akta otentik memberikan di antara para pihak beserta ahli warisnya atau orang yang mendapat hak dari mereka suatu bukti yang sempurna tentang apa yang termuat di dalamnya”. Umumnya segala yang termuat dalam akta otentik selalu bersifat jelas, baik dari sisi tanggal, kepastian dan kedudukan para pihak, hak dan kewajiban para pihak semuanya secara sistematis termuat dalam akta otentik.

Selanjutnya, berkaitan dengan akta di bawah tangan ini yang diakui oleh orang terhadap siapa orang terhadap siapa tulisan itu hendak dipakai, atau yang dengan cara menurut undang-undang di anggap sebagai diakui, memberikan terhadap orang-orang yang menandatanganinya serta para ahli warisnya dan orang-orang yang mendapat hak dari pada mereka, bukti yang sempurna seperti suatu akta otentik, dan demikian pula berlakulah ketentuan pasal 1871 untuk tulisan itu. Dalam Pasal 1871 KUHPerdata dijelaskan sebagai berikut:

“Suatu akta otentik namunlah tidak memberikan bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat didalamnya sebagai sebagai suatu penuturan belaka, selain sekedar apa yang selain sekedar apa yang dituturkan itu ada hubungan langsung dengan pokok isi akta.” Jika apa yang termuat di situ sebagai suatu penuturan belaka tidak ada hubungan langsung dengan pokok isi akta, maka itu dapat berguna sebagai permulaan pembuktian dengan tulisan”.

Bentuk Perjanjian Tertulis Sewa-Menyewa Menurut Undang-Undang

Berdasarkan penjelasan di atas, dapat disimpulkan bahwa menurut Undang-Undang bentuk perjanjian tertulis pada umumnya:

Perjanjian dibawah tangan yang ditandatangain oleh para pihak yang bersangkutan saja. Perjanjian ini hanya mengikat para pihak dalam perjanjian, tetapi tidak mempunyai kekuatan mengikat pihak ketiga. Dengan kata lain, jika perjanjian tersebut disangkal pihak ketiga maka para pihak atau salah satu pihak di perjanjian itu berkewajiban mengajukan bukti-bukti yang diperlukan untuk membuktikan bahwa keberatan pihak ketiga dimaksud tidak berdasarkan dan tidak dibenarkan.
Perjanjian dengan saksi notaris atau melegalisir tanda tangan para pihak. Fungsi kesaksian notaris atas suatu dokomen semata-mata hanya untuk melegalisir kebenaran tanda tanggan para pihak. Akan tetapi, kesaksian tersebut tidaklah mempengaruhi kekuatan hukum dari isi perjanjian.
Perjanjian yang dibuat dihadapan dan oleh notaris dalam bentuk akta notariel (autentik). Akta notariel adalah akta yang dibuat dihadapan dan di muka pejabat yang berwenang itu. Pejabat yang berwenang itu adalah notaris, camat, PPAT, dan lain-lain. Jenis dokumen ini merupakan alat bukti yang sempurna bagi para pihak yang bersangkutan maupun pihak ketiga.

Mengenai akta otentik sendiri sebagai akta pembuktian perjanjian sewa menyewa memiliki 3 (tiga) bentuk, yakni:

Kekuatan Pembuktian Lahiriah sebagaimana yang terdapat pada salinan akta sewa menyewa, para pihak datang dihadapan Notaris untuk mengemukakaan keinginan mereka untuk sewa menyewa.
Kekuatan Pembuktian Formil, karena salinan akta perjanjian sewa menyewa dibuat oleh pejabat umum yang ditunjuk oleh negara yaitu Notaris & PPAT.
Kekuatan Pembuktian Material, karena salinan sewa menyewa yang dibuat oleh Notaris & PPAT akta berita acara dan keterangan para pihak pemilik dan penyewa yang memuat keterangan penghadap (pemilik dan penyewa Ruko) adalah menjadi tanggung jawab para pihak sendiri, bukan atau terlepas dari tanggung jawab Notaris.

Demikianlah perbedaan kekuatan akta otentik dengan akta di bawah tangan. Yakni akta otentik memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna baik secara lahiriah, formil dan material. Sedangkan akta dibawah tangan juga bisa digunakan sebagai alat bukti akan tetapi tidak sesempurna akta otentik.

Sewa Menyewa Dalam Hukum Islam (Ijarah) dan Akad Ijarah Muntahiyah bi Tamllik Pada Perbankan

Istilah ijarah berasal dari kata al-ajru yang secara bahasa berarti imbalan (al-’iwadh). Dengan kata lain, ijarah merupakan jual beli manfaat (بَيْعُ المَنْفَعَةِ) untuk mendapatkan imbalan. Menurut terminologi, pengertian ijarah adalah:

تَمْلِيْكُ مَنَافِعِ شَىْءٍ مُبَاحَةٍ مُدَّةً مَعْلُوْمَةً بِعَوْضٍ

Kepemilikan manfaat secara mubah dalam waktu tertentu dengan imbalan.

Adapun Landasan Ijarah antara lain:

Salah seorang dari dua wanita itu berkata: ”Wahai bapakku, ambilah dia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena sesungguhnya orang yang paling baik untuk dijadikan pekerja adalah orang yang kuat dan dapat dipercaya (QS.Al-Qashash[28]:26).

Maka jika mereka menyusukan anak-anakmu, maka berikanlah kepada mereka upahnya (QS.Ath-Thalaq[65]:6).

Berilah upah pekerja sebelum keringatnya kering (HR. Ibn Majah).

Pada prinsipnya terdapat kesepakatan di kalangan para sahabat sebelum kedatangan beberapa orang seperti Hasan Basri dan Abu Bakar al-Ashom, Ibnu Kisan, Ismail bin Aliyah, Qosyani dan Nahroni. Ijarah ini dibolehkan karena manusia memerlukan akad semacam ini dalam kehidupan muamalah mereka

Sedangkan Rukun dan Syarat dari Ijarah adalah:

Mu’jir yakni orang yang menyewakan harta/manfaat
Musta’jir yakni orang yang menyewa
Ijab Qabul merupakan pernyataan kesepakatan antara dua belah pihak yang melakukan perjanjian sewa-menyewa.
Ma’qud Alaih : dapat berupa manfaat maupun benda.

Syarat Ijaroh

Baik Mu’jar atau musta’jir harus balig dan berakal.
Musta’jir harus benar-benar memiliki barang yang disewakan itu atau mendapatkan wilayah untuk menyewakan barang itu.
Kedua pihak harus sama-sama ridho menjalankan akad.
Manfaat yang disewakan harus jelas keadaannya maupun lama penyewaannya sehingga tidak menimbulkan persengketaan.
Manfaat atau imbalan sewa harus dapat dipenuhi secara nyata dan secara syar’i. Misalnya tidak diperbolehkan menyewakan mobil yang dicuri orang atau perempuan haid untuk menyapu masjid.
Manfaat yang dapat dinikmati dari sewa harus halal atau mubah karena ada kaidah ” menyewakan sesuatu untuk kemaksiatan adalah haram hukumnya”.
Pekerjaan yang diupahkan itu tidak merupakan suatu kewajiban yang harus dilakukan oleh orang yang diupah sebelum terjadinya akad seperti menyewa orang untuk sholat.
Orang yang diupah tidak boleh menikmati manfaat karena pekerjaannya. Tidak boleh pengupahan (ijaroh) terhadap amalan-amalan thoat.
Upah harus berupah harta yang secara syar’i bernilai.
Barang yang disewakan tidak cacat yang dapat merugikan pihak penyewa..

Hak dan Kewajiban dalam Ijarah:

Pihak yang menyewakan (Mu’jir) memilik hak dan kewajiban sebagai berikut:
Menerima pembayaran harga sewa (ujrah) sesuai yang disepakati dalam akad ijarah;
Menyediakan barang atau jasa yang disewakan;
Menanggung pembiayaan barang yang disewakan atau jasa yang diberikan;
Menjamin bila terdapat cacat pada barang yang disewakan;
Bertanggungjawab atas kerusakan barang yang disewakan yang bukan disebabkan oleh kelalian penyewa dalam penggunaan;
Menyatakan secara tertulis bahwa mu’jir menyerahkan penggunaan atau pemanfaatan barang atau jasa yang disewakan (pernyataan ijab).
Pihak yang menyewa (Musta’jir)
Memanfaatkan barang atau jasa berupa perbuatan sesuai dengan yang disepakati dalam akad ijarah;
Membayar harga sewa atau upah (ujrah) sesuai yang disepakati dalam akad ijarah;
Bertanggungjawab atas keutuhan barang dan jasa serta menggunakannya sesuai dengan yang disepakati dalam akad ijarah;
Menanggung biaya pemanfaatan barang yang sifatnya ringan (tidak material) sesuai yang disepakati dalam Ijarah;
Bertanggungjawab atas kerusakan barang yang disewa disebabkan oleh pelanggaran atau kelalaian penyewa;
Menyatakan secara tertullis bahwa musta’jir (penyewa) menerima hak penggunaan atau pemanfaatan atas suatu barang atau jasa yang dimiliki orang yang menyewakan (pernyataan qabul).

Berakhirnya akad ijaroh

Salah satu pihak meninggal dunia (Hanafi); jika barang yang disewakan itu berupa hewan maka kematiannya mengakhiri akad ijaroh (Jumhur).
Kedua pihak membatalkan akad dengan iqolah.
Barang yang disewakan hancur atau rusak.
Masa berlakunya akad telah selesai.

Sedangkan yang dimaksud dengan akad Ijarah Muntahiyah bi Tamlik dalam Perbankan adalah sebagai berikut:

Akad ijarah dikatakan berkahir (Intiha al-Ijarah) ketika jangka waktunya memanfaatkan harta benda atau jasa telah selesai. Apabila objek ijarah berupa harta benda, maka kewajiban penyewa adalah mengembalikan kepada pemiliknya. Bentuk pengembalian dilakukan dengan menyerahkan kepada pemiliknya jika objek berupa harta bergerak. Tetapi jika objek berupa harta tidak bergerak, maka pengembaliannya dengan mengosongkan objek tersebut. Namun dalam kondisi tertentu, sering dijumpai akad ijarah diikuti dengan pemindahan kepemilikan setelah habis waktu sewa. Model transaksi ini dalam fiqh lazim disebut Ijarah Muntahia bi Tamlik (IMBT).

Pihak yang melakukan IMBT harus melaksanakan akad Ijarah terlebih dahulu. Akad pemindahan kepemilikan, hanya dapat dilakukan setelah masa Ijarah selesai. Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati di awal akad Ijarah adalah wa’d (الوعد), yang hukumnya tidak mengikat. Apabila janji itu ingin dilaksanakan, maka harus ada akad pemindahan kepemilikan yang dilakukan setelah masa Ijarah selesai. Meskipun perlu ditetahui, bahwa pada prinsipnya akad yang digunakan untuk pengalihan kepemilikan bukan lagi ijarah, tetapi jual beli.

Konsep Sewa-Beli dalam Hukum Islam (Ijarah Muntahiyah bi Tamlik)

Apa yang dimaksud dengan akad Ijarah Munthahiya bi Tamlik (IMBT) pada perbankan Syariah?

Dalam prinsipnya IMBT Merupakan bentuk akad pengembangan dari konsep akad ijarah. Akad Ijarah sendiri diartikan sebagai akad pemindahan hak guna atas barang atau jasa, melalui pembayaran upah sewa tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan (ownership/milkiyyah) atas barang itu sendiri. Sederhananya dalam akad ijarah yang berpindah hanyalah manfaat dari benda bukan kepemilikan mutlak atas benda tersebut.

Akan tetapi konsep tersebut kemudian diperlebar dengan ditandai hadirnya produk ijarah munthahiyah bi tamlik (IMBT) ini. Ijarah Muntahiyah bi Tamllik adalah kad sewamenyewa atas suatu barang tertentu yang diakhiri dengan pengalihan kepemilikannya kepada penyewa.

Dalam akad IMBT ini merupakan perpaduan antara dua bentuk akad yakni akad IMBT dengan pertama melakukan akad ijarah yang kemudian diakhiri dengan jual-beli dan yang kedua adalah model IMBT dengan pertama melakukan akad ijarah yang kemudian diakhiri dengan akad hibah.

Dalam bentuk yang pertama yakni ijarah dengan janji akan menjual pada akhir sewa, biasanya dilakukan jika kemampuan sewa nasabah relatif lebih kecil. Sewa yang kecil tersebut pada masa akhir sewa jumlahnya akan lebih sedikit dibandingkan dengan harga asli dari barang yang disewa. Sehingga diakhir periode jika si penyewa berkeinginan untuk memiliki barang tersebut, maka penyewa harus melengkapi kekurangan dari akumulasi sewa yang telah dilakukan. Sebagai ilustrasi dapat digambarkan sebagai berikut:

Misalkan seseorang ingin membeli ruko senilai Rp. 200.000.000, dan calon pembeli mendatangi perbankan untuk membayari ruko tersebut, perbankan menginginkan keuntungan dari pembelian tersebut senilai 20% jadi total harga ruko adalah Rp.240.000.000, karena pembeli hanya mempunyai uang Rp.10.000.000,- maka si pembeli kemudian bersepakat dengan bank untuk melakukan akad ijarah munthahiyah bi tamlik dengan kesepakatan masa sewa 12 bulan. Untuk itu, si pemilik ruko membayar harga sewa seharusnya 15.000.000 per bulan, yang dalam 12 bulan terakumulasi senilai Rp.180.000.000,-, jika si penyewa menginginkan untuk membeli ruko di akhir periode maka ia harus menggenapi kekurangan dari akumulasi harga sewa senilai Rp.60.000.000 juta.

Bentuk kedua adalah dengan cara ijarah terlebih dahulu kemudian diakhir periode menggunakan akad hibah. Sebagai ilustrasi seseorang ingin membeli ruko senilai Rp. 200.000.000, dan calon pembeli mendatangi perbankan untuk membayari ruko tersebut, perbankan menginginkan keuntungan dari pembelian tersebut senilai 20% jadi total harga ruko adalah Rp.240.000.000, karena pembeli hanya mempunyai uang Rp.10.000.000,- maka si pembeli kemudian bersepakat dengan bank untuk melakukan akad ijarah munthahiyah bi tamlik dengan kesepakatan masa sewa 12 bulan. Untuk itu, si pemilik ruko membayar harga sewa seharusnya 20.000.000 per bulan, yang dalam 12 bulan terakumulasi senilai Rp.240.000.000,-, setelah semua harga sewa dibayar oleh Penyewa, maka bank akan menghibahkan ruko tersebut kepada pihak penyewa.

Pengaturan IMBT ini dalam Fatwa DSN-MUI No.27 Tahun 2002 dijelaskan bahwa dalam akad IMBT harus menganut hal-hal berikut:

Semua rukun dan syarat yang berlaku dalam akad Ijarah (Fatwa DSN nomor: 09/DSN-MUI/IV/2000) berlaku pula dalam akad al-Ijarah al-Muntahiyah bi al-Tamlik.
Perjanjian untuk melakukan akad al-Ijarah al-Muntahiyah bi al-Tamlikharus disepakati ketika akad Ijarah ditandatangani.
Hak dan kewajiban setiap pihak harus dijelaskan dalam akad.

Ketentuan mengenai akad Ijarah Munthahiyah bi Tamlik adalah sebagai berikut:

Pihak yang melakukan al-Ijarah al-Muntahiah bi al-Tamlik harus melaksanakan akad Ijarah terlebih dahulu. Akad pemindahan kepemilikan, baik dengan jual beli atau pemberian, hanya dapat dilakukan setelah masa Ijarah selesai.
Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati di awal akad Ijarah adalah wa’d (الوعد), yang hukumnya tidak mengikat. Apabila janji itu ingin dilaksanakan, maka harus ada akad pemindahan kepemilikan yang dilakukan setelah masa Ijarah selesai.

Adapun skema akad Ijarah Munthahiyah bi Tamlik ini antara lain sebagai berikut:

Nasabah terlebih dahulu memesan barang yang dikehendaki kepada bank;
Kemudian bank akan membeli barang yang diinginkan nasabah dari Supplier;
Selanjutnya Supplier akan mengirimkan barang secara langsung kepada nasabah;
Nasabah akan membayar harga sewa yang disepakati kepada bank;
Pada akhir masa sewa, bank akan melakukan proses pemindahan kepemilikan barang dari bank kepada nasabah.

Notarisdanppat.com