CROWDFUNDING PROPERTI , REKSA DANA, DIRE, DAN EBA

Notarisdanppat – CROWDFUNDING PROPERTI, REKSA DANA, DIRE, DAN EBA , Crowdfunding properti mirip investasi Reksa Dana, DIRE, dan EBA d pasar modal karena sama-sama menerapkan Kontrak Investasi Kolekt (KIK) yang mengikat semua investor.

KIK pada Reksa Dana, DIRE dan EBA terjadi antara para investor dengan Manajer Investasi selaku pengelola portofolio efek dan Bank Kustodian selaku administrator efek.

Hal ini berbeda dengan KIK pada crowdfunding properti yang pada umumnya terjadi antara para investor dan penyedia situs Penyedia situs juga berperan sebagai perantara, administrator dan penyelenggara, sehingga penyedia situs berperan layaknya Manajer Investasi sekaligus Bank Kustodian.

Peran Manajer Investasi dalam crowdfunding properti tidak ada, karena perannya digantikan oleh penyedia situs.

Penyedia situs ikut menyeleksi reputasi developer dan proyek properti yang akan dijadikan tujuan investasi. Penyedia situs juga berperan seperti Bank Kustodian karena melakukan pencatatan transaksi hingga pembayaran ke para investor sehingga penyedia situs juga berhak mendapatkan fee.

Jumlah dana investasi yang dikelola penyedia situs crowdfunding properti relatif lebih sedikit dibandingkan jumlah dana investasi yang dikelola Manajer Investasi.

Hal ini disebabkan adanya pembatasan dari OJK terkait penyelenggaraan bisnis jasa Tekfin-Pinjaman dan Tekfin Permodalan. OJK melakukan “diskresi” terkait bisnis Tekfin-Permodalan karena bisnis jasa keuangan ini lebih fokus menyasar emiten UMKM dengan aset hingga maksimal Rp10 Miliar.

Salah satu bentuk diskresi OJK adalah memperbolehkan pelaku UMKM mendapatkan dana publik melalui equity crowdfunding tanpa harus menempuh mekanisme “go public” di pasar modal.

Pemberdayaan UMKM telah diamanatkan UU Nomor 20/2008 tentang Usaha Mikro Kecil dan Menengah. Pasal 6 UU Nomor 20/2008 membatasi kategori UMKM sebagai usaha yang memiliki aset minimal Rp50 juta hingga maksimal Rp10 Miliar.

OJK membatasi emiten Tekfin Permodalan bukan tergolong Perusahaan Publik dan hanya boleh meraup dana publik maksimal Rp10 Miliar.21 Pembatasan tersebut

21 Pembatasan tersebut diatur Pasal 5 dan Pasal 6 POJK Nomor 37/POJK.04/2018 tentang Equity Crowdfunding

dimaksudkan agar tidak menciptakan ketidakadilan bagi emiten atau perusahaan publik di pasar modal yang diharuskan menempuh “go public” yang jauh lebih sulit dan mahal.

CROWDFUNDING PROPERTI REKSA DANA DIRE DAN EBA

Penyelenggara Equity Crowdfunding harus mendapatkan izin usaha dari OJK dan terdaftar sebagai Penyelenggara Sistem Elektronik di Kemenkominfo serta diper-bolehkan bekerja sama dengan Tekfin lain.

Penyelenggara berbentuk badan hukum Perseroan Terbatas (PT) atau Koperasi Jasa. Perusahaan Efek diperbolehkan ikut menjadi penyelenggara Equity Crowdfunding. Penyelenggara juga harus memiliki modal disetor minimal Rp2,5 miliar dan modal sendiri minimal Rp2,5 miliar, 22

OJK juga mengeluarkan diskresi terhadap Tekfin-Pinjaman agar usaha ini tidak mengambil porsi perbankan dan lembaga pembiayaan. POJK Nomor 77/POJK.01/ 2016 tentang Layanan Pinjam Meminjam Uang Berbasis Teknologi Informasi membatasi penyelenggara Tekfin-Pinjal harus berbadan hukum PT atau Koperasi.

Penyelenggara berbentuk PT wajib memiliki modal disetor minimal Rp1 miliar saat pendaftaran dan minimal Rp2,5 miliar saat mengajukan permohonan izin. Penye lenggara berbentuk Koperasi harus memiliki modal sendiri minimal Rp1 miliar saat pendaftaran dan minimal Rp2,5 miliar saat mengajukan permohonan izin.23

Investor kecil bermodal terbatas juga bisa berinvestasi di pasar modal dengan cara membeli produk atau instrumen berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK), seperti:

1. Reksa Dana (Reksa Dana Konvensional dan Reksa Dana Khusus).

2. Reksa Dana Premier ETF LQ-45.

3. Dana Investasi Real Estat (DIRE).

4. Efek Beragun Aset (EBA). 24

22 Lihat Pasal 8 hingga Pasal 12 POJK Nomor 37/POJK.04/2018 tentang Equity Crowdfunding

23 Lihat Pasal 4 POJK Nomor 77/POJK.01/2016 tentang Layanan Pinjam Meminjam Uang Berbasis Teknologi Informasi

seperti halnya Saham. Reksa Dana ini diatur dalam POJK Nomor 49/ POJK.04/2015 tentang Reksa Dana Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif yang Unit Penyertaaannya Diperdagangkan di Bursa Efek.27

DIRE (Dana Investasi Real Estat) adalah sarana investasi berbentuk KIK. DIRE diartikan kumpulan uang pemodal yang oleh perusahaan akan diinvestasikan ke aset properti secara langsung seperti membeli gedung maupun secara tidak langsung dengan membeli saham atau obligasi perusahaan properti.

CROWDFUNDING PROPERTI REKSA DANA DIRE DAN EBA

DIRE diwajibkan menginvestasikan minimum 80% dari dananya ke sektor properti di mana minimum 50%-nya harus berbentuk aset properti langsung. Aset properti yang dapat dijadikan sasaran investasi dapat berupa hotel, apartemen, perkantoran, mal, dan lain-lain.28

DIRE hanya bisa berinvestasi pada aset properti sehingga kinerjanya sangat bergantung pada sektor properti. Risiko DIRE dapat timbul karena:

1. Penyewa gagal bayar, 2. Turunnya nilai properti,

3. Risiko likuiditas. Pada saat investor mencairkan dana, Manajer Investasi harus menjual asetnya, di mana menjual aset properti tidak se-likuid menjual aset di Pasar Modal.29

Investasi DIRE dibatasi menjadi 3 (tiga) hal, yaitu: 1. aset real estat, seperti membeli gedung perkantoran dan menye wakannya.

2. aset yang berkaitan dengan real estat, seperti membeli saham atau obligasi perusahaan properti, atau bisa dalam bentuk kas atau setara kas.

Meskipun DIRE berbentuk KIK dan mirip Reksa Dana, tetapi DIRE tidak sama dengan Reksa Dana. Reksa Dana diharamkan meminjam dana pihak lain untuk berinvestasi, sedangkan DIRE boleh meminjam dana pihak lain saat membeli aset real estat dengan syarat pinjaman tersebut tidak boleh melebihi 30% dari nilai aset.

27 lbid., hlm.358

28 lbid., hlm.362-363 29 Dikutip dari www.infovesta.com 30 Januari 2008, diakses 13 Mei 2010.

Investor di pasar modal juga dapat berinvestasi dengan cara membel surat berharga bernama Efek Beragun Aset Properti atau “EBA Properti”. Hingga saat ini pembeli EBA Properti kebanyakan adalah investor korporasi (perusahaan),

sebab instrumen ini belum banyak dikenal investor perorangan. Surat berharga EBA Properti pada awalnya hanya bisa diterbitkan oleh Manajer Investasi melalui mekanisme Kontrak Investasi Kolektif (KIK) sebagaimana diatur dalam Peraturan Bapepam-LK. 30

CROWDFUNDING PROPERTI REKSA DANA DIRE DAN EBA

OJK juga menerbitkan POJK Nomor 23/ POJK.04/2014 tentang Pedo man Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset Berbentuk Surat Partisipasi dalam Rangka Pembiayaan Sekunder Perumahan. Berdasar kan aturan ini perusahaan pembiayaan sekunder perumahan (seperti PT Sarana Multigriya Finansial/SMF) diperbolehkan menerbitkan EBA Surat Partisipasi (EBA-SP).

Penerbitan EBA-SP dilakukan dalam rang ka sekuritisasi aset, di mana penerbit EBA-SP membeli kumpulan piu tang KPR dari kreditur asal (misal Bank BTN). SMF membuat perjanjian sekuritisasi dengan kreditur asal atas aset kumpulan piutang KPR. SMF kemudian menerbitkan Surat Partisipasi melalui mekanisme go public dengan aset dasar berupa perjanjian sekuritisasi antara SMF dan kredi tur asal (Bank BTN).

EBA-SP berbeda dengan EBA-KIK. KIK merupakan kontrak antara Manajer Investasi dan Bank Kustodian yang bersifat mengikat para pemegang EBA. Manajer Investasi berwewenang mengelola portofolio investasi kolektif,

sedangkan Bank Kustodian melakukan penitipan kolektif. Bentuk KIK EBA seperti Reksa Dana, sedangkan EBA-SP berbentuk efek seperti obligasi atau saham. Penerbitan EBA-SP bisa dilakukan via penawaran umum atau penawaran terbatas (private placement).31

Penyelenggaraan crowdfunding properti di Indonesia masih menghadapi masalah hukum sebab OJK hingga kini belum menerbitkan aturan khusus crowdfunding properti.

OJK telah menerbitkan POJK Nomor 77/ POJK.01/2016 yang mengatur Tekfin-Pinjaman dan POJK Nomor 37/ POJK.04/2018 yang mengatur Tekfin-Permodalan, namun OJK belum

menerbitkan peraturan khusus crowdfunding properti bersifat hibrid yang menerapkan gabungan model pinjaman dan permodalan.

Penyedia crowdfunding properti berbasis pinjaman dapat diatur melalui POJK Nomor 77/POJK.01/2016, sedangkan penyedia crowdfunding properti berbasis permodalan/ ekuitas dapat diatur melalui POJK Nomor 37/POJK.04/2018.

Di sisi lain, pengaturan crowdfunding properti berbasis hibrid (gabungan pinjaman dan permodalan) dapat mengalami masalah hukum karena belum diatur secara khusus oleh OJK.

Pasal 43 POJK Nomor 77/POJK.01/2016 menyatakan dalam menjalankan usaha, Penyelenggara Tekfin-Pinjaman dilarang antara lain melakukan kegiatan usaha selain kegiatan usaha Penyelenggara Tekfin Pinjaman yang diatur dalam peraturan OJK ini 32 Berdasarkan aturan tersebut dapat disimpulkan bahwa penyedia situs crowdfunding properti berbentuk hibrid saat ini tidak diperbolehkan.

CROWDFUNDING PROPERTI

Cara kerja crowdfunding properti berbasis pinjaman mirip dengan Tekfin-Pinjaman sehingga hanya boleh melakukan kegiatan Tekfin-Pinjaman. Perusahaan jenis ini tidak boleh merangkap sebagai penyedia situs Tekfin-Permodalan atau Tekfin-Pembayaran.

Permasalahan hukum ini dapat diatasi OJK dengan cara merevisi POJK tentang Tekfin-Pinjaman dan POJK tentang Tekfin-Permodalan, agar bisnis crowdfunding properti berbasis hibrid dapat diatur dengan jelas. OJK juga dapat menempuh cara lain dengan menerbitkan POJK yang khusus mengatur crowdfunding properti. OJK selama ini membuat regulasi khusus untuk DIRE dan EBA yang dibedakan dengan regulasi untuk Reksa Dana.

Regulasi khusus tersebut dibuat karena meskipun sama-sama mengusung model Kontrak Investasi Kolektif (KIK), namun produk investasi Reksa Dana memiliki sejumlah perbedaan dengan produk investasi DIRE dan EBA.

D. CONTOH SITUS CROWDFUNDING PROPERTI DI INDONESIA

1. Napro

Napro adalah situs crowdfunding properti terbaru di Indonesia sejak tahun 2018 yang menerapkan sistem equity based crowd

NaPro.id

Jika ditinjau lebih men. sistem yang diterapka condong metode based crowdfunding. terjadi ikatan PPJB antara developer dengan pengelola Mulanya, investor unit properti yang mereka inginkan sesuai pilihan kampanye laman situs NaPro.id masa periode pengumpulan untuk unit properti tersebut. Jumlah investasi sangat terjangkau hanya Rp500.000.

Setelah dana terkumpul, akan menggunakan untuk membeli properti dengan Napro tercantum PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). ini mengingat mayoritas kampanye adalah terhadap inden yang bekerja-sama dengan developer kepercayaan Napro.

Terdapat jenis properti NaPro yaitu Properti Publik Properti Privat. Untuk Properti Publik, kepemilikan atas nama Nabung Properti Indonesia (Napro), sementara untuk Properti Privat status kepemilikan Investor yang mengusulkan properti tersebut.

Investor memegang Surat Perjanjian Investasi (SPI) sebagai bukti investasi yang dilampiri fotokopi PPJB. Berikutnya, setelah bulan atau sesuai syarat dan ketentuan masing-masing unit properti, NaPro akan membagikan keuntungan yang diperoleh dari rental guarantee kepada Investor sebesar hingga 12% per tahun.

Setelah unit properti terjual maka seluruh pokok dan keuntungan akan dibagikan kepada investor sesuai porsi investasinya setelah dipotong biaya admin. Keuntungan Napro adalah 3-5% dari biaya administrasi yang hanya dibebankan sekali awal kepada investor.

2. Gradana

Gradana adalah situs crowdfunding properti dengan tawaran layanan terlengkap di Indonesia hingga kini, karena Gradana memiliki beberapa variasi jenis layanan seperti: program GraDP, GraSewa, GraRenov, GraKarya. Gradana tampaknya condong pada sistem equity based crowdfunding metode 1, meskipun

GRADANA

dalam situsnya masih ditulis bahwa mereka menerapkan sistem peer to peer lending. Perjanjian bagi hasil tetap terjadi antara pengembang (developer) dan investor (dengan perantara pengelola situs) namun tanpa melibatkan nama pengelola situs di Sertifikat dan AJB (Akta Jual Beli). AJB ataupun PPJB hanya terjadi antara pihak developer dan konsumen (end user) pada saat properti yang menjadi obyek investasi telah dijual.

3. Ethis

ETHIS INDONESIA

Ethis bukan situs asli Indonesia me lainkan dari Malaysia, namun kini telah membuka cabang perusa haan di Indonesia dengan badan hukum PT Ethis Fintek Indonesia. Ethis saat ini menjadi situs crowd funding properti syariah pertama dan terbesar yang menerapkan sistem lending based crowdfund ing metode 2 dan equity based crowdfunding metode 2.

Namun karena berlandaskan prinsip syariah maka terdapat perbedaan isti lah perjanjian yakni akad mudharabah (bagi hasil) sehingga tetap dapat dikelompokkan dalam equity based crowdfunding.

Beberapa akad lain yang diterapkan adalah akad wakalah (per wakilan/kuasa dari para pihak kepada pengelola situs), istisna’ (pemesanan properti) dan murabahah (jual-beli).

baca juga

Situs crowdfund ing properti di Indonesia seperti Napro, Gradana dan Ethis hingga kini belum mendapatkan izin OJK karena merupakan perkemban gan terbaru dari crowdfunding. Namun demikian situs tersebut telah memperoleh izin dari Kemenkominfo sebagai penyelenggara portal dan pemilik domain.

Leave a Comment

Your email address will not be published.