Berbagai Hukum Perjanjian Dan Pedoman Jual Beli Di Indonesia

www.notarisdanppat.com – Perjanjian Jual Beli Secara Umum , Apa yang dimaksud dengan perjanjian Jual-Beli ? bagaimana Prosedurnya menurut Undang-Undang ?

Pengertian dan Syarat Sah Jual-Beli

Berdasarkan Pasal 1457 KUH Perdata Jual Beli adalah “suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatukebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga  yang telah dijanjikan”. Dalam hal ini Subekti memberikan pengert bahwa yang dimaksud dengan perjanjian adalah “suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”

Dalam kaitan jual-beli, telah jelas bahwa pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian adalah penjual dan pembeli. Penjual berkewajiban melaksanakan suatu hal berupa menyerahkan barang yang dibeli, sedangkan Pembeli berkewajiban melaksanakan suatu berupa membayar harga barang.

Sehubungan dengan kapan lahirnya suatu perjanjian Jual-Beli? Dalam pasal 1458 KUH Perdata yang menyatakan bahwa “jual beli dianggap sudah terjadi antara para pihak seketika setelah mereka mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar” Dengan demikian jual beli itu sebenarnya sudah terjadi pada waktu terjadinya kesepakatan tersebut. Sebagaimana bentuk perjanjian lainya, agar Jual-Beli dapat mengikat kedua belah pihak dan berlaku sebagai Undang-Undang bagi para pihak yang telah menyepakatinya harus memenuhi syarat-syarat sebagaimana dinyatakan Pasal 1320 KUHPerdata sebagai berikut:

1. sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya mengandung makna para pihak yang membuat perjanjian telah sepakat atau ada kesesuaian kemauan atau saling menyetujui kehendak masing- masing, yang dilahirkan oleh para pihak dengan tidak ada paksaan, kekeliruan, dan penipuan.

2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

Cakap untuk membuat suatu perikatan. Cakap (bekwaam) merupakan syarat umum untuk dapat melakukan perbuatan hukum secara sah, namun dapat saja terjadi bahwa para pihak atau salah satu pihak yang mengadakan perjanjian adalah tidak cakap menurut hukum. Seorang oleh KUH Perdata dianggap tidak cakap untuk melakukan perjanjian jika belum berumur 21 tahun, kecuali ia telah kawin sebelum itu. Sebaliknya setiap orang yang berumur 21 tahun keatas, oleh hukum dianggap cakap, kecuali karena suatu hal dia ditaruh di bawah pengampuan, seperti gelap mata, dungu, sakit ingatan, atau pemboros.

3. suatu hal tertentu;

Suatu hal tertentu dalam perjanjian adalah adanya barang yang dijadikan objek perjanjian. Pasal 1333 KUH Perdata menyatakan bahwa barang yang menjadi obyek suatu perjanjian harus tertentu, setidak-tidaknya harus tertentu, setidak-tidaknya harus ditentukan jenisnya, sedangkan jumlahnya tidak perlu ditentukan asalkan saja dikemudian hari dapat ditentukan atau diperhitungkan. Sedangkan menurut Pasal 1334 KUH Perdata yaitu barang yang baru ada dikemudian hari dapat menjadi obyek perjanjian.

4. suatu sebab yang halal.

Suatu sebab yang diperkenankan maksudnya bahwa suatu perjanjian tanpa sebab, atau dibuat berdasarkan suatu sebab yang palsu atau yang terlarang, tidaklah mempunyai kekuatan. Hal ini berarti dalam perjanjian yang dibuat mungkin terjadi: 1) perjanjian tanpa sebab; 2) perjanjian dengan suatu sebab yang palsu atau terlarang; 3) perjanjian dengan suatu sebab yang diperkenankan.

Hak dan Kewajiban dalam Jual-Beli

Perjanjian yang dibuat pastinya melahirkan hubungan hukum antara para pembuatnya. Hubungan hukum itu berisi hak dan kewajiban para pihak. Hak adalah “segala sesuatu yang diterima akibat dari perjanjian yang dibuatnya” sedangkan kewajiban adalah “segala sesuatu yang harus dilaksanakan oleh masing-masing pihak atas segala apa yang telah disepakati dalam perjanjian yang mereka buat”.

Pihak-pihak yang ada dalam perjanjian jual beli biasanya hanya ada 2 (dua) pihak yaitu Penjual dan Pembeli. Adapun hak dan kewajiban dari penjual dengan pembeli adalah:

1. Hak dan Kewajiban Pembeli

Hak utama pembeli dari perjanjian jual beli adalah menerima barang dari penjual sesuai dengan apa yang diperjanjikan, sedangkan kewajiban dari pembeli ialah membayar harga pembelian pada waktu dan ditempat sebagaimana ditetapkan menurut perjanjian.

2. Hak dan Kewajiban Penjual

Berdasarkan Pasal 1517 KUH Perdata hak penjual adalah menerima harga pembelian atas benda yang dijualnya kepada pembeli. Sehingga apabila pembeli tidak membayar harga pembelian, penjual dapat menuntut pembatalan perjanjian jual beli tersebut. Bagi pihak penjual ada dua kewajiban utama, yaitu:

1. Menyerahkan hak milik atas barang yang diperjual belikan. Kewajiban menyerahkan hak milik meliputi segala perbuatan yang menurut hukum diperlukan untuk mengalihkan hak milik atas barang yang diperjual belikan itu dari si penjual kepada si pembeli.
2. Menanggung kenikmatan tenteram atas barang tersebut dan menanggung cacat-cacat yang tersembunyi. Kewajiban untuk menanggung kenikmatan tenteram merupakan konsekuensi dari pada jaminan yang oleh penjual diberikan kepada pembeli bahwa barang yang dijual dan di lever itu adalah sungguh-sungguh miliknya sendiri yang bebas dari sesuatu beban atau tuntutan dari sesuatu pihak.

Setidaknya secara umum hal-hal tersebutlah yang harus termuat dan terpenuhi dalam setiap jenis perjanjian Jual-Beli. Pada dasarnya setiap perjanjian jual beli hak dan kewajibannya tergantung pada kesepakatan kedua belah pihak. Hak-hak yang tersebut di atas merupakan hak dan kewajiban minimal yang harus dipenuhi dalam jual-beli. Dan jika dalam perjanjian para pihak menambah ketentuan hak dan kewajiban, maka hal itu diperbolehkan sesuai dengan ketentuan Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, yaitu: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.”

Pedoman Jual-Beli Rumah Susun

Bisnis Real Estate khususnya rumah susun saat ini sudah menjadi andalan bagi para pemodal besar. Secara tradisi atau kebiasaan yang berlaku, bagi proses jual-beli rumah susun ini selalu dilakukan oleh para calon pembeli dengan memesan rumah susun terlebih dahulu sebelum rumah susun selesai dibangun.

Sebagai langkah kepastian hukum umumnya pemesanan atas rumah susun tersebut dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), yang tentunya untuk menjaga kepastian antara kepentingan pengembang dan kepentingan pemesan. Terkait hal itu, banyak kalangan masyarakat yang masih awam tentang tata cara jual-beli rumah susun.

Oleh sebab itu, perlu adanya pedoman jual-beli rumah susun yang bisa dijadikan rujukan saat akan melakukan perjanjian jual-beli rumah susun, berikut pedomannya:

1. Proses Pemesanan Sebelum Rumah Susun Jadi

Dalam Pasal 43 Undang-Undang No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dijelaskan bahwa:

1. Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris.
2. PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:

• status kepemilikan tanah;
• kepemilikan IMB;
• ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
• keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
• hal yang diperjanjikan.

Pada tahapan ini Satuan rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem pemesanan dengan cara jual-beli pendahuluan melalui perikatan jual beli satuan rumah susun. Pada hari pemesanan yang berminat memesan dapat menerima dan menandatangani surat pesanan yang disiapkan oleh perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman yang berisi sekurang-kurangnya hal-hal sebagai berikut:

1. nama dan/atau nomor bangunan dan satuan rumah susun yang dipesan;
2. nomor lantai dan tipe satuan rumah susun;
3. luas satuan rumah susun;
4. harga jual satuan rumah susun;
5. ketentuan pembayan uang muka;
6. spesifikasi bangunan;
7. tanggal selesainya pembangunan rumah susun;
8. ketentuan mengenai pernyataan dan persetujuan untuk meneriman pesyaratan dan ketentuan-ketentuan yang ditetapkan serta menandatangani dokumen-dokumen yang dipersiapkan oleh perusahaan pembangunan perumahan dan pemukiman;

Surat pesanan tersebut dilampiri gambar yang menunjukkan letak pasti satuan rumah susun yang dipesan disertai ketentuan dan tahapan pembayaran.

Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalender setelah menandatangani surat pemesanan, pemesan dan perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman harus menandatangani akta perikatan jual beli dan selanjutnya kedua belah pihak harus memenuhi kewajibannya sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian perikatan jual beli hak milik atas satuan rumah susun.

Apabila pemesan lalai menandatangani perjanjian pengikatan jual beli dalam jangka waktu tersebut, maka perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman dapat tidak mengembalikan uang pesanan kecuali jika lalai berada di pihak perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman, pemesan dapat memperlihatkan surat penolakan dari Bank bahwa permohonan KPR tidak disetujui atau hal-hal lain yang dapat disetujui bersama antara perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman serta calon pembeli dan uang pesanan akan dikembalikan 100%.

Selain yang tersebut dalam Ketentuan pasal 43 Undang-Undang No.21 Tahun 2011 sebagaimana dijelaskan di atas, dalam akta PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) harus memuat hal-hal berikut:

1. Objek Jual-Beli

Obyek yang akan diperjual belikan oleh perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman kepada pembeli adalah hak milik atas satuan rumah susun, yang meliputi pula bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama berikut fasilitasnya di lingkungan rumah susun tersebut sesuai dengan nilai perbandingan proportional dari satuan rumah susun yang bersangkutan.

Rumah susun yang akan dijual wajib memiliki izin-izin yang diperiukan seperti izin lokasi, bukti
penguasaan dan pembayaran tanah, dan izin mendirikan bangunan.

1. Pengelolaan dan Pemeliharaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama merupakan kewajiban seluruh penghuni.
2. Kewajiban Pengusaha Pembangunan Perumahan dan Permukiman, yang terdiri atas:

sebelum melakukan pemasaran perdana perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman wajib melaporkan kepada Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II dengan tembusan kepada Menteri Negara Perumahan Rakyat. Laporan tersebut dilampiri dengan:

• Salinan surat persetujuan prinsip;
• Salinan surat keputusan pemberian izin lokasi;
• Bukti pengadaan dan pelunasan tanah;
• Salinan izin mendirikan bangunan;
• Gambar denah pertelaan yang telah mendapatkan pengesahan dari Pemerintah Daerah setempat;

Kalau dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal yang tercantum dalam tanda terima laporan tersebut belum mendapat jawaban dari Bupati/Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II yang bersangkutan, maka penawaran perdana tersebut dapat dilaksanakan.

Selain itu, kewajiban lainya adalah menyediakan dokumen pembangunan perumahan berupa:

1. Sertifikat hak atas tanah;
2. Rencana tapak;
3. gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batas secara vertikal dan horizontal dari satuan rumah susun;
4. gambar rencana struktur, beserta perhitungannya;
5. gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama;
6. gambaran rencana jaringan dan instalasi beserta kelengkapannya.

Penyedia wajib juga menyelesaikan bangunan sesuai dengan standar yang telah diperjanjikan.

2. Proses Jual-Beli setelah Rumah Susun Jadi

Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli (AJB). Pembangunan rumah susun dinyatakan selesai apabila telah diterbitkan:

1. Sertifikat laik fungsi;
2. SHM Sarusun atau SKGB Sarusun.

SHM Sarusun merupakan bukti kepemilkan atas satuan rumah susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan. SHM tersebut diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. SHM Sarusun merupakan satu kesatuan yang tak dapat terpisahkan dari surat-surat berikut:

1. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
2. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang
   dimiliki; dan
3. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.

SHM Sarusun diterbitkan oleh Kantor Pertanahan di Kabupaten/Kota. SHM Sarusun dapat dijadikan jaminan atas Hak Tanggungan.

Sedangkan yang dimaksud dengan SKGB adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. SKBG umumnya menjadi satu dengan surat-surat berupa:

1. salinan buku bangunan gedung;
2. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
3. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
4. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan.

SKBG sarusun sebagaimana diterbitkan oleh instansi teknis kabupaten/kota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. Berbeda dengan SHM Sarusun, SKBG sarusun ini dapat digunakan sebagai Jaminan Fidusia dan bukan Jaminan Hak tanggungan.

Jual Beli atas Resi Gudang

Dalam tata hukum Indonesia pernah mendengar istilah Sistem Resi Gudang, lebih tepatnya Undang-Undang No.9 Tahun 2006 tentang Resi Gudang. Dapatkah Resi Gudang tersebut diperjualbelikan secara komersial? Bagaimana sistemnya menurut Undang-Undang?

Pengertian dan Hakikat Resi Gudang

Dalam Pasal 1 angka 2 Undang-Undang No.9 Tahun 2006 tentang Sistem Resi Gudang dijelaskan, yang dimaksud dengan Resi Gudang adalah dokumen bukti kepemilikan atas barang yang disimpan di Gudang yang diterbitkan oleh Pengelola Gudang. Gudang sendiri diartikan sebagai semua ruangan yang tidak bergerak dan tidak dapat dipindahpindahkan dengan tujuan tidak dikunjungi oleh umum, tetapi untuk dipakai khusus sebagai tempat penyimpanan barang yang dapat diperdagangkan secara umum dan memenuhi syarat-syarat lain yang ditetapkan oleh Menteri. Selanjutnya pengertian barang menurut Undang-Undangn tersebut adalah setiap benda bergerak yang dapat disimpan dalam jangka waktu tertentu dan diperdagangkan secara umum. Pemegang Resi Gudang adalah pemilik barang atau pihak yang menerima pengalihan dari pemilik barang atau pihak lain yang menerima pengalihan lebih lanjut. Dalam Undang-Undang tersebut berjudul sistem resi gudang yakni kegiatan yang berkaitan dengan penerbitan, pengalihan, penjaminan, dan penyelesaian transaksi Resi Gudang.

Resi Gudang sendiri dari segi bentuknya terdiri atas:

1. Resi Gudang Atas Nama yakni Resi Gudang yang mencantumkan nama pihak yang berhak menerima penyerahan barang yang terdapat di dalam gudang;
2. Resi Gudang Atas Perintah yakni Resi Gudang yang mencantumkan perintah pihak yang berhak menenerima penyerahan barang.

Resi Gudang merupakan sebuah surat berharga yang umumnya memuat hal-hal sebagai berikut:

1. Judul Resi Gudang;
2. Jenis Resi Gudang, yaitu Atas Nama dan Atas Perintah;
3. Nama dan alamat pihak pemilik barang;
4. Lokasi gudang tempat penyimpanan barang;
5. Tanggal penerbitan;
6. Nomor penerbitan;
7. Waktu jatuh tempo;
8. Deskripsi barang;
9. Biaya penyimpanan;
10. Tanda tangan pemilik barang dan pengelola Gudang, dan
11. Nilai barang berdasarkan harga pasar pada saat barang dimasukkan ke dalam Gudang.

Terkait dengan penerbitan Resi Gudang bedasarkan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang No.9 Tahun 2006 tentang Resi Gudang dijelaskan bahwa:

1. Setiap pemilik Barang yang menyimpan barang di Gudang berhak memperoleh Resi Gudang;
2. engelola Gudang menerbitkan Resi Gudang untuk setiap penyimpanan barang setelah pemilik barang menyerahkan barangnya.
3. Dijelaskan lebih lanjut dalam Pasal 2 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2007 tentang Pelaksanaan UU No. 9 Tahun 2006 tentang Sistem Resi Gudang, untuk selanjutnya disebut PP SRG, bahwa resi gudang hanya dapat diterbitkan oleh Pengelola Gudang yang telah memperoleh persetujuan Badan Pengawas. Dalam pasal 2 ayat (2) PP SRG dinyatakan bahwa Resi Gudang dapat diterbitkan dalam bentuk warkat atau tanpa warkat.

Adapun secara umum penerbitan Resi Gudang adalah sebagai berikut:

1. Pemilik barang menyerahkan barang kepada Pengelola Gudang;
2. Pengelola gudang yang telah memperoleh persetujuan dari Badan Pengawas menerbitkan resi gudang untuk setiap penyimpanan barang;
3. Pengelola Gudang mendaftarkannya ke Pusat Registrasi untuk memperoleh kode Pengaman;
4. Pusat registrasi mentatausahakan pendaftran resi gudang tersebut.

Baca Jga :

1. Pengaturan Hipotek Atas Pesawat Udara Di Dalam HUkum Indonesia
2. Pengertian serta Sejarah PPAT dan Notaris di Indonesia
3. Perjanjian Tambahan Accecoir Atau Hipotek Atas Kapal Laut

Jual-Beli Resi Gudang

Sebagaimana dijelaskan di atas bahwa dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No.9 Tahun 2006 tentang Sistem Resi Gudang mendefisinikan bahwa yang dimaksud dengan Sistem Resi Gudang adalah kegiatan yang berkaitan dengan penerbitan, pengalihan, penjaminan, dan penyelesaian transaksi Resi Gudang. Ketentuan tersebut menjelaskan bahwa Resi Gudang dapat dialihkan, mengenai tata cara pengalihan Resi Gudang di atur dalam Pasal 8 sebagai berikut:

1. Pengalihan Resi Gudang Atas Nama dilakukan dengan akta autentik.
2. Pengalihan Resi Gudang Atas Perintah dilakukan dengan endosemen yang disertai penyerahan Resi Gudang.
3. Pihak yang mengalihkan Resi Gudang wajib melaporkan kepada Pusat Registrasi;
4. Resi Gudang yang telah jatuh tempo tidak dapat dialihkan.

Penerima pengalihan Resi Gudang memperoleh hak atas dokumen dan barang. Pihak yang mengalihkan Resi Gudang memberikan jaminan kepada penerima pengalihan bahwa:

1. Resi Gudang tersebut asli;
2. penerima pengalihan dianggap tidak mempunyai pengetahuan atas setiap fakta yang dapat mengganggu keabsahan Resi Gudang;
3. pihak yang mengalihkan mempunyai hak untuk mengalihkan Resi Gudang;
4. penerima pengalihan selanjutnya dibebaskan dari segala tanggung jawab atas kesalahan pengalihan Pemegang Resi Gudang terdahulu; dan
5. proses pengalihan telah terjadi secara sah sesuai dengan undang-undang.

Selanjutnya sebagai sebuah surat berharga tentu dapat dialihkan melalui bursa, akan tetapi hanya Resi Gudang Derivatif saja yang dapat dialihkan melalui kantor bursa. Dalam hal Resi Gudang dan Derivatif Resi Gudang diperdagangkan di bursa, mekanisme transaksinya tunduk pada ketentuan bursa tempat Resi Gudang tersebut diperdagangkan. Resi Gudang Derivatif sendiri dalam Pasal 1 angka 3 dijelaskan sebagai berikut:

“Derivatif Resi Gudang adalah turunan Resi Gudang yang dapat berupa kontrak berjangka Resi Gudang, Opsi atas Resi Gudang, indeks atas Resi Gudang, surat berharga diskonto Resi Gudang, unit Resi Gudang, atau derivatif lainnya dari Resi Gudang sebagai instrumen keuangan.”

Berkaitan dengan jual-beli Resi Gudang dalam Pasal 11 Undang-Undang No.9 Tahun 2006 tentang Resi Gudang dijelaskan sebagai berikut:

Pengalihan Resi Gudang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (1) dan ayat (2) dapat terjadi karena:

1. pewarisan;
2. hibah;
3. jual beli; dan/atau
4. sebab-sebab lain yang dibenarkan undang-undang, termasuk pemilikan barang karena pembubaran badan usaha yang semula merupakan Pemegang Resi Gudang.

Jadi jika merujuk pada Pasal tersebut terlihat jelas bahwa Resi Gudang memang dapat dialihkan melalui kegiatan jual-beli dengan tata cara sebagaimana dijelaskan di atas. Adapun berkaitan dengan daftar komoditi yang dapat diperjual-belikan melalui Sistem Resi Gudang.

Mengacu Peraturan Menteri Perdagangan No. 08/M-DAG/PER/02/2013 tentang Barang yang dapat disimpan di Gudang Dalam Penyelenggaraan Sistem Resi Gudang, komoditi tersebut adalah: gabah, beras, jagung, kopi, kakao, ada, karet, rumput laut, rotan, dan garam.

Menyewakan Ruko Yang Belum Lunas Di Beli

Terdapat sebuah kasus dengan ilustrasi sebagai berikut:

A dan B mengadakan kesepakatan jual-beli sebuah ruko dengan kesepakatan pembeli (A) wajib membayar harga ruko senila Rp. 600.000.000,- pada bulan ke-2 dengan kesepatan bulan pertama dibayar senilai Rp.300.000.000 dan bulan kedua dibayar lagi sisanya, kemudian si A telah membayar tanggungannya pada bulan pertama. Pada bulan kedua ternyata A belum dapat memberi pelunasan ke B, dikarenakan bisnis A sedang tidak berkembang, kemudian agar si A tetap memperoleh uang, A mengambil inisiatif untuk menyewakan ruko yang dibelinya kepada C dengan tujuan uang hasil sewa digunakan untuk melunasi kekurangan pembayaran kepada si B. Bolehkah hal tersebut dilakukan oleh si A ?

Dalam tata hukum Nasional tidak ada pengaturan khusus mengenai jual-beli ruko atau Undang-Undang yang mengatur secara khusus terkait ruko. Oleh karena itu, dalam kasus tersebut masuk dalam kategori perjanjian pada umumnya dan perjanjiab jual-beli pada umumnya. Dengan demikian prinsip hukum yang dapat diberlakukan dalam kasus ini adalah sesuai dengan prinsip perjanjian dalam Pasal 1338 KUHperdata sebagai berikut:

1. Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuat dan / atau menandatanganinya;
2. Semua perjanjian yang telah dibuat tidak boleh ditarik kembali, kecuali dengan kesepakatan kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dianggap cukup beralasan untuk itu;
3. Suatu perjanjian yang telah disepakati atau ditandatangani harus dilaksanakan dengan itikad baik;

Dan berlaku pula ketentuan Pasal 1458 KUH Perdata yang menyatakan :

Jual beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelah mereka mencapai sepakat mengenai barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar;

Dalam kaitan ini telah disepakatinya harga sejumlah Rp.600.000.000,- dan telah disepakatinya objek jual beli berupa ruko, maka dapat dinyatakan bahwa dalam kasus tersebut perjanjian jual beli sudah berlaku dan para-pihak wajib menaati semua ketentuan dalam perjanjian berdasarkan itikad baik.

Perlu diketahui bahwa dalam hukum perjanjian ada yang dinamakan perjanjian nominat dan perjanjian innominat. Dalam Pasal 1329 KUH Perdata, perjanjian dibedakan menjadi 2 (dua) macam, yaitu perjanjian bernama (nominat) dan perjanjian tidak bernama (innominat). Perjanjian bernama adalah perjanjian yang terdapat dalam KUH Perdata sedangkan perjanjian tidak bernama merupakan perjanjian yang timbul, tumbuh, hidup dan berkembang dalam masyarakat. Perjanjian bernama dalam KUH Perdata diatur dalam Buku III yang dimulai dari Bab V sampai dengan Bab XVIII, jumlah pasal yang mengatur tentang perjanjian bernama ini sebanyak 394 pasal dalam KUH Perdata ada 15 (lima belas) jenis, yang salah satu termasuk kedalam perjanjian tersebut  adalah perjanjian jual beli.

Dalam perjanjian jual-beli kewajiban yang dimiliki oleh masih-masih pihak adalah sebagai berikut:

1. Kewajiban dan Tanggung Jawab Penjual

Dalam perjanjian jual beli, penjual punya kewajiban dan tanggung jawab sebagai berikut:

1. Menyerahkan barang yang dijualnya kepada si pembeli.
2. Menjamin bahwa barang yang dijual baik kondisi maupun jenis dan jumlahnya sesuai dengan yang disepakati dalam perjanjian jual beli
3. Menjamin bahwa barang tersebut tidak akan mendapat gangguan dari pihak ketiga.
4. Penjual juga bertanggung jawab terhadap cacat-cacat tersembunyi yang membuat barang tersebut tidak dapat dipakai atau yang mengurangi pemakaian.
5. Kewajiban dan Tanggung Jawab Pembeli

Pembeli punya kewajiban antara lain:

1. Membayar harga barang yang telah disepakati. Jika ternyata pembeli tidak membayar harga barang yang telah disepakati, maka penjual dapat menuntut ganti rugi atau pembatalan, karena hal itu merupakan wanprestasi.
2. Melakukan pembayaran tepaat pada waktunya. Apabila barang yang dijualnya itu belum dibayar oleh si pembeli, si penjual tidak diwajibkan atau diharuskan menyerahkan barang yang dijualnya itu, kecuali si penjual sendiri mengizinkan penundaan pembayaran oleh si pembeli.

Namun dalam kasus tersebut harga atas suatu barang disepakati untuk dibayar selama dua kali angsuran, artinya si Penjual memberi izin kepada pembeli untuk melakukan penundaaan dan oleh karena itu Perjanjian Jual Beli ini termasuk dalam kategori Sewa-Beli. Dengan demikian Perjanjian Beli-Sewa sebagai suatu perjanjian innominat juga tunduk kepada ketentuan umum tentang perjanjian seperti misalnya syarat sahnya perjanjian dan tentang wanprestasi. Dalam Perjanjian Beli-Sewa selama harga belum dibayar lunas maka hak milik atas barang tetap berada pada si penjual sewa, meskipun barang sudah berada di tangan pembeli sewa. Hak milik baru beralih dari penjual sewa kepada pembeli sewa setelah pembeli sewa membayar angsuran terakhir untuk melunasi harga barang.

Dengan demikian, apa yang dilakukan oleh A (Pembeli) yang berkedudukan sebagai pihak Pembeli Sewa adalah tidak dibenarkan secara hukum, sebab si A belum melunasi tanggungan kepada penjual senilai Rp.300.000.000,- dan sudah melakukan perbuatan hukum terhadap objek Beli-Sewa (Ruko) berupa menyewakan ruko kepada C.

Perihal itikad baik, jika si A sebelumnya beritidak baik dengan memberitahukan kepada si B mengenai maksudnya menyewakan ruko kepada C, maka ketentuan Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata menyatakan: “Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.” Dapat dipertimbangkan sebagai upaya A dalam hal memenuhi Prestasinya kepada B.

Jadi dalam kasus tersebut dapat disimpulkan bahwa A telah melakukan Wanprestasi. Wanprestasi adalah “suatu keadaan dimana debitur secara tidak menurut hukum, tidak pada waktunya, atau tidak sebagaimana seharusnya memenuhi suatu perikatan. Dari uraian diatas dapat dibagi atas 3 (tiga) macam bentuk wanprestasi,yakni:

1. Tidak memenuhi prestasi;
2. Terlambat memenuhi prestasi;
3. Memenuhi prestasi secara tidak baik (tidak sebagaimana seharusnya).

Dalam kasus tersebut si A termasuk dalam kategori melakukan Wanprestasi jenis ke-3 (tiga) yakni memenuhi prestasis secara tidak baik atau tidak sebagaimana mestinya.

Perjanjian Sewa-Beli Motor

Pada umumnya dibeberapa dealer ketika seseorang membeli motor maka menggunakan perjanjian Sewa-Beli atau dikenal istilah Leasing. Bagaimana pengaturan sewa-beli motor menurut hukum?

Perjanjian Sewa-Beli merupakan salah satu bentuk perjanjian yang masuk dalam ruang lingkup perjanjian sewa-menyewa sekaligus perjanian jual-beli atas suatu barang. Perjanjian jual-beli adalah sesuatu bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang pihak yang lainnya (pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut.

Perjanjian ini umumnya di awali dengan perjanjian sewa-menyewa terlebih dahulu, kemudian apabila perjanjian sewa-menyewa telah lunas dibayar maka penyewa dapat memiliki hak kebendaan atas barang yang disewa secara utuh layaknya jual-beli.

Sewa beli adalah jual beli barang dimana penjual barang melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan atas harga barang yang telah disepakati bersama dan telah diikat dalam suatu perjanjian baku. Jadi artinya perjanjian ini merupakan bentuk percampuran antara perjanjian sewa-menyewa dan perjanjian jual-beli. Dilihat dari sisi kedekatannya dengan jenis perjanjian, perjanjian sewa-beli ini cenderung lebih mendekati jual-beli dibandingkan sewa-menyewa.

Menurut isi dari Surat Keputusan Menteri Perdagangan dan Kopersi No. 34 / KP / II / 1980 adalah sebagai berikut :

“Sewa beli (Hire Purchase) adalah jual beli barang dimana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan pembeli dengan pelunasan atas harga barang yang telah disepakati bersama dan yang diikat dalam suatu perjanjian, serta hak milik suatu barang tersebut baru beralih dari penjual kepada pembeli setelah harganya dibayar lunas”.

Sebagaimana bentuk perjanjian lainya, ia harus memenuhi unsur-unsur perjanjian sebagai berikut:

1. Adanya sepakat mereka yang mengikatkan diri dalam perjanjian tersebut;
2. Adanya kecakapan dalam membuat suatu perjanjian atau perikatan;
3. Adanya suatu hal tertentu yang menyebabkan perjanjian atau perikatan;
4. Adanya suatu sebab yang menimbulkan perjanjian atau perikatan.

Sebagai bentuk percampuran antara perjanjian jual-beli dan sewa-menyewa, maka dalam hal ini pihak pembeli tidak dapat membeli barang sekaligus atau lunas, maka diadakan suatu perjanjan dimana pembeli diperbolehkan mengangsur dengan beberapa kali angsuran. Sedangkan hak milik baru akan berpindah tangan pada saat pembeli sudah membayar semua angsuran dengan lunas. Dan selama angsuran tersebut belum dilunasi maka pembeli masih menjadi penyewa barang tersebut.

Dalam tataran praktek sewa-beli sepeda motor ini umumnya pihak penjual akan memberikan semacam jaminan berupa aransi kepada pihak pembeli apabila membeli sepeda motor baru, garansi berguna agar apabila ada kerusakan pada sepeda motor yang baru dibeli pihak konsumen bisa meminta ganti kerugian sesuai kesepakatan yang ada didalam kartu garansi tersebut. Garansi yang tercantum didalam buku garansi dalam pembelian sepeda motor dibagi menjadi beberapa bagian dan masing-masing dari garansi tersebut mempunyai jangka waktu penggantian yang berbeda-beda antara lain :

1. Jika dalam sepeda motor baru tersebut mesin dalamnya seperti yiasil cylinder dan forget piston yang rusak, dealer akan memberikan garansi 5 tahun.
2. Jika menyangkut kelistrikan pada sepeda motor baru seperti aki dan lampu , garansi yang diberikan 6 bulan.
3. Apabila garansi mesin rusak sesuai ketentuan resmi deler diberikan garansi 3 tahun , tetapi khusus penggantian garansi mesin apabila ada kerusakan dealer tidak akan langsung mengganti karena dealer akan mengecek sebab kerusakan pada mesin, contohnya apabila sepeda motor baru tidak di service di dealer resmi dan penggantian oli tidak mengikuti yang disarankan dealer pada waktu sepeda motor masih bergaransi, dealer tidak akan mengganti mesin tersebut karena menurut dealer kerusakan mesin tersebut terjadi karena kesalahan konsumen sendiri.

Ada dua keuntungan dalam sewa-beli sepeda motor ini, yang sekirangan banyak diminati dikarenakan beberapa hal, yakni:

1. Bagi Penjual

Manfaat utama bagi penjual dengan adanya sewa-beli adalah peningkatan penjualan.

1. Bagi Pembeli

Manfaat utama bagi konsumen adalah kesempatan untuk membeli atau memiliki barang meskipun dana yang tersedia saat ini belum cukup untuk menutup seluruh harga barang atau jasa. Keunggulan pembiayaan konsumen dibandingkan membeli secara tunai, antara lain :

• Prosedur yang lebih sederhana
• Proses persetujuan yang biasanya lebih cepat
• Perusahaan pembiayaan konsumen biasanya tidak mensyaratkan penyerahan agunan tambahan sepanjang konsumen atau debitor cukup layak untuk dipercaya kemampuan dan kemauannya memenuhi kewajibannya.

Kurang lebih secara umum seperti itulah sedikit gambaran sewa-beli sepeda motor. Perjanjian sewa beli ini tidak diatur secara khusus dalam KUHPerdata dan merupakan bentuk perjanjian yang isinya diserahkan kepada para pihak yang melakukan perjanjian. Berlaku asas pacta sun servada dan berlaku asas kebebasan berkontrak. Secara praktis, perjanjian ini mengacu kepada aturan dari jual-beli secara umum yang dipadukan dengan perjanjian sewa-menyewa.