BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH dan BANGUNAN (BPHTB)

Pengertian Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

Bea Perolehan Ha katas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan ha katas tanah dan atau bangunan, yaitu perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatka diperolehnya ha katas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.[1]

Hak atas tanah dan atau bangunan adalah ha katas tanah, termasuk hak pengelolaan beserta bangunan di atasnya.

Sebagai dasar hukum pengenaan Bea Perolehan Ha katas Tanah dan Bangunan adalah Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 dan beberapa aturan pelaksanaannya.[2]

  1. Subyek dan Objek Pajak (BPHTB)

Subyek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh ha katas tanah dan atau bangunan.

Pasal 1 Undang-udang Nomor 21 Tahun 1997 Jo Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang BPHTB menyatakan bahwa Bea Perolehan Ha katas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atak peroleh ha katas tanah dan atau bangunan. Dengan demikian yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang dapat berupa:

  1. Tanah termasuk tanaman di atasnya
  2. Tanah dan bangunan
  3. Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dikenakan kepada peristiwa hukum atau perbuatan hukum atas transaksi atau peralihan haknya yang meliputi pemindahan hak dan perolehan hak baru.

Pemindahan hak dapat terjadi karena jual-beli, tukar-menukar, hibah, wasiat, waris, pemsukan dalam perseroan atau badan hukum lainya, pelaksanaan putusan hakim yang memiki kekuatan hukum tetap, pengabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah.

Sementara itu pemberian hak baru terjadi baik kerana kelanjutan pelepasan hak ataupun dilua pelepasan hak.

Pengertian hak atas tanah dalam ketentuan mengenai Bea Perolehan Ha katas Tanah dan Bangunan adalah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Termasuk dalam kategori hak tanah ini adalah[3]:

  1. Hak Milik

Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dimiliki orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah.

  1. Hak Guna Usaha

Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana ditentukan dalam undang-undang.

  1. Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-tbangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria

  1. Hak Pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan perturan perundang-udangan yang berlaku.

  1. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

  1. Hak pengolahan

Hak pengolahan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

  1. Objek yang Tidak Dikenakan Pajak

Objek pajak yang tidak dikenakan pajak adalah sebagai berikut[4]:

  1. Obyek yang diperoleh perwakilan diplomatic, konsultan berdasarkan perjanjian timbal balik.
  2. Objek yang diperoleh Negara untuk penyelengaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum, yaitu tanah/bangunan untuk penyelenggaraan pemerintahan, baik pusat maupun daerah dan kegiatan semata-mata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan, misalnya, untuk instansi pemerintah, rumah sakit, dan jalan umum.
  3. Objek yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional, baik pemerintah maupun non-pemerintah, yang ditetapkan dengan keputusan menteri dengan syarat menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut.
  4. Objek yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.

Konversi hak adalah perubahan dari hak lama menjadi hak baru menurut Undang-undang Pokok-pokok Agraria, termasuk pengakuan hak oleh pemrintah. Contoh:

  • Hak guna bangunan menjadi hak milik tanpa adanya perubahan nama.
  • Bekas tanah hak adat (dengan bukti surat girik atau lainya) menjadi hak baru
  • Perbuatan hukum lain missal; memperpanjang hak tanah tanpa adanya perubahan nama
  1. Orang pribadi atau badan karena wakaf, yaitu perbuatan hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan sebagian harta kekayaaannya berupa hak milik tanah dan atau bangunan dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainya tanpa imbalan apa pun.
  2. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
  3. Dasar Pengenaan Pajak, Tarif dan Tata Cara Perhitungan

Tarif BPHTB adalah tariff tunggal yang ditetapkan sebesar 5%. Dasar pengenaan pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Adapun NPOP tersebut adalah sebagai berikut[5]:

Transaksi PerolehanDasar Pengenaan
a.       Jual beli

b.      Tukat-menukar

c.       Hibah

d.      Wasiat

e.       Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainya

f.       Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak

g.      Warisan

h.      Pemisah hak yang mengakibatkan peralihan

i.        Pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak

j.        Penggabungan, peleburan, dan pemekaran usaha

k.      Hadiah

l.        Penunjukkan pembeli dalam lelang

Harga Transaksi

Harga Pasar

Harga Pasar

Harga Pasar

Harga Pasar

 

Harga Pasar

 

 

Harga Pasar

Harga Pasar

 

Harga Pasar

 

Harga Pasar

 

Harga Pasar

Harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang

 

Untuk NPOP, kecuali penunjukan pembeli dalam lelang, jika tidak atau lebih rendah daripada NPOP yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan.

Nilai Jual Objek Pajak  Kena Pajak (NJOPKP) adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan oleh menteri keuangan melalui kepala kanto wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat untuk setiap kabupaten atau kota berdasarkan usulan dari pemerintah daerah yang bersangkutan kepada kepala kantor wilayah Direktorar Jenderal Pajak setempat paling lambat satu bulan sebelum tahun pajak dimulai, dengan mempertimbangkan perkembangan perekonomian regional (PP No. 13 Tahun 2000 & KMK No. 516/KMK.04/2000).[6]

Kepala kantor wilayah Direktorat Jenderal Pajak atasa nama Menteri Keuangan, menetapkan besarnya nilai perolehan objek pajak secara regional dengan ketentuan sebagai berikut:

  1. Untuk perolehan hak karena waris, atau hibah atau wasiat yang diterima orang priadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami-istri, niali perolehan objek pajak tidak kena pajak ditetapkan paling tinggi Rp 300.000.000,00
  2. Untuk perolehan lainya. NPOP-TKP paling tinggi Rp 600.000.000,00

Besarnya pajak terutang dihitung dengan cara mengalikan tariff pajak dengan niali perolehan objek pajak kena pajak, yaitu sebagai berikut:

BPHTB = 5% x (NPOPKP)
BPHTB = 5% x (NJOP – NPOPTKP)

 

 

 

 

 

BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris, hibah wasiat adalah 50% dari yang seharusnya terutang (PP No.111 Tahun 2000), terutang sejak tanggal pendaftaran peralihan hak ke kantor pertahanan kabupaten/kota yang bersangkutan.

Untuk pemberian hak pengelolaan, pengenaan pajaknya diatur antara lain (PP No.12 Tahun 2000):

  1. Nol persen dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalam hal penerimaan hak pengelolaan adalah departemen, lembaga pemrintahan non-departemen, pemerintah daerah, lembaga pemerintah daerah lainya dan Perum Perumnas.
  2. Lima puluh persen dari BPHTB yang seharusnya terutang, untuk penerima hak pengelolaan lainya.
  3. Saat dan Tempat Terutang

Saat terutang pajak atas BPHTB adalah:

  1. Sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta di hadapan pejabat pembuat akta tanah/notaris, meliputi hak jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak, penggabungan usaha, pemekaran usaha, peleburan usaha, dan hadiah.
  2. Sejak tanggal penunjukan pemenang lelang untuk lelang.
  3. Sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap dalam hal sudah keputusan hakim.
  4. Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarka haknya ke kantor pertahanan, meliputi hbah wasiat dan waris.
  5. Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak, meliputi pemberian hak, meliputi pemberian hak baru atas tanah dan atau bangunan sebagai kelanjutan dari pelepasan hak dan pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan pelepasan hak dan pemberian hak baru diluar pelepasan hak.

Adapun tempat terutang pajak adalah di wilayah kapubaten, kota, provinsi yang meliputi letak tanah dan atau bangunan. Wajib Pajak membayar pajak dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak (self-assesment system).

Pajak yang terutang dibayar ke kas Negara melalui kantor pos dan atau bank badan usaha milik Negara atau bank badan usaha milik daerah atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh menteri keuangan di wilayah kabupaten/kota yang meliputi letak tanah dan atau bangunan. BPHTB yang terutang disetor dengan surat setoran BPHTB (SSB) dan dipindahbukukan saldo penerimaan BPHTB ke Bank Operasional V BPHTB.

baca juga BEA MATERAI

Kewajiban membayar sebagaimana disebut di atas dilaksanakan sebelum[7]:

  1. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ditandatagani oleh PPAT/notaris.
  2. Risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh pejabat lelang.
  3. Dilakukan pendaftaran hak oleh kepala kantor pertahanan dalam hal:
  • Pemberian hak waris
  • Pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim, hibah wasiat atau waris.
  1. Pembagian Hasil Penerimaan Pajak

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 519/KMK.04/2000, penerimaan Negara dari bea perolehan hak atas tanah dan bangunan dibagi dengan imbangan:

  1. 20% untuk pemerintah pusat untuk kemudian dibagikan secara merata kepada pemerintah kabupaten/kota.
  2. 80% untuk pemerintah daerah yang bersangkutan untuk dibadi kembali dengan imbangan:
  • Pemerintah provinsi sebesar 16% atau 20% dari 80%.
  • Pemerintah kabupaten atau kotamadya 64% atau 80% dari 80%.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *